房地产信托融资-(公开课件).ppt

金融信托概述 信托的概念 信托，按其词义解释，就是相信和委托信托的起源 “信”是“托”的基础和前提条件 “托”是“信”的表现形式和具体内容。 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 金融信托概述 信托的起源 古埃及的“遗嘱托孤” 英国的“尤斯”制度 金融信托概述 财务管理职能 融通资金职能 社会投资职能 社会公益事业服务职能 金融信托概述 信托财产 《中华人民共和国信托法》规定：受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。 信托目的 信托当事人 委托人 受托人 受益人 信托的特点及分类 信托的特点 信托财产的相对独立性 信托方式灵活，适应性强 信托具有融通资金的性质 受托人不承担损失风险 信托的特点及分类 国内信托业务 资金信托 实物财产信托 二者兼有的信托 国际信托业务 信托机构采用信托方式以吸收和利用外资为主要目的的信托业务 集合资金信托融资 集合资金信托的概述 集合资金信托是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。 集合资金信托重点选择成长性好、风险可控、预期收益有保障的项目进行运作，以确保委托人的投资收益最大化。 《信托公司集合资金信托计划管理方法 》规定：信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定 集合资金信托融资 集合资金信托业务分类 基础建设投资信托 目前国内规模最大的一种信托方式 证券投资信托 风险投资信托 组合投资信托 贷款信托 基础设施信托融资 我国基础设施建设融资现状 我国持续发展的外向型经济为基础设施建设带来了极大的发展机遇 基础设施建设项目，在规划限定的前提下，资金的有效支持是项目实施的关键。 然而，基础设施项目建设周期长、资金需求大、见效慢、利润效应可能因宏观外部环境的不确定性而降低等缺陷使得基础设施建设的投融资环节总是存在着难题。 基础设施信托融资 基础设施信托融资流程 基础设施信托融资 案例:上海外环隧道资金信托 基础设施信托融资 项目背景:黄浦江越江工程融资 在2000年国务院宣布浦东开发、开放10周年之际，为了进一步改善浦东的投资环境，上海市政府宣布：取消黄浦江越江工程车辆过江费 同时，在过去10年间建成南浦、杨浦、奉浦、徐浦大桥和延安路隧道复线的基础上，新修建黄浦江外环线、大连路和复兴路隧道工程，以及卢浦大桥 为了筹集黄浦江越江工程建设资金，上海市政府决定走项目融资道路，进行投资者招商 基础设施信托融资 招商关键：现金流量补贴 由于取消了过江费，所以黄浦江越江工程不具备按照国际惯例意义上的BOT模式进行投资者招商的基础 上海市政府进行了创新：给予投资者现金流量补贴，其他要素按照BOT项目融资方式 现金流量补贴的关键是确定补贴参照物 最后决定：以项目总投资为基数，参照银行5年期贷款利率的设置回报率，对投资者给予现金流量补贴，如果人民银行公布的贷款利率进行调整，则投资者的回报率也应予以调整 基础设施信托融资 招商情况 基础设施信托融资 外环线隧道项目 上海外环隧道是上海外环线北环中的一个重要节点工程 我国目前建设规模最大的沉埋管隧道，其规模居亚洲第一，世界第二 2000年上海市市政局代表市政府进行投资者招商，投资者回报机制为参照5年期银行贷款利率，给予投资者现金流量补贴 经过招标方式，上海爱建信托公司等投标联合体以总投资额约17.36亿元中标投资该隧道，由市政局授予25年特许经营权，为此，爱建信托公司出资35％成立了项目公司，其余65％通过银行贷款和信托贷款解决 基础设施信托融资 信托计划产品介绍 信托目的 爱建信托作为信托资金的受托人，通过受让上海外环隧道建设发展有限公司股权和对其增资，以获得上海外环隧道建设发展有限公司的分红，向受益人支付信托收益。 信托规模 信托计划总量为人民币5.5亿元，每个信托合同的信托金额最低为人民币五万元，信托合同不超过200份（包括200份） 信托期限 三年，自信托成立之日起计算 基础设施信托融资 产品优势 政策优惠 上海外环隧道项目,系城市建设规划中的重点建设项目,得到了上海市人民政府的大力支持和政策优惠 投资风险锁定 该信托计划的收益是从项目公司利润分配所得。项目公司从运营期开始,每年可得到与上海市政府约定的按项目投资余额9.8%的补贴投资回报相当稳定 年均收益率高 在现行长期贷款利率水平下，扣除运营费用及信托财产承担的费用，预计本信托计划资金可获得5%的年平均收益率 基础设施信托融资 信托计划的成立 推介期（2002年7月18日至2002年8月17日