中原3月6日中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告.pptxVIP

如何在北方三线城市打造原味坡地建筑？ 暨中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告;提报思维导图 ——以本我为基础，以市场为依据，以客户为导向确定定位方向，提供定位相关物业发展建议;1;宗地区位;辽阳市位于辽宁省中部，北依沈阳，南接鞍山，东邻本溪，西部与辽中接壤 辽阳市地理位置优越，是区域内的重要的交通枢纽，长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西。 位于辽东半岛城市群的中部，是一座历史悠久的文化古城，也是新兴的现代石化轻纺工业基地 辽阳是沈阳七城一体化的重要组成部分 ;辽阳主城区面积占全市总面积的6%，城区人口占总人口的27%，正处于城市扩城初级，具有发展潜力;本案地处辽阳市河东新城，是辽阳政府重点规划的区域，政府资源的倾斜对于提升区域热度具有很强推动力;宗地解读;本案是河东新城1#地块，位于河东新城一期南侧，整体宗地南北长，东西短，四周低，中间高，具有天然山地资源 ;地块内地质、地形复杂，包括山体与矿坑，最高落差75米，利于打造山地资源楼盘;宗地东侧可以遥望到辽阳市墓园，客户对于墓园的抗性很大;交通及周边配套;本案周边的公交线路主要有3条，有4座与老城区相连的大桥。未来将有沈阳至辽阳的轻轨通往本案的东侧;河东新城是未来辽阳市政府所在地，本案正处于未来市政府的南侧，区域配套设施正在逐步完善中;宗地SWOT分析;本案发展机遇与挑战并存，既存在巨大的发展潜力，但也有无法规避的硬伤;优势 5;基于SWOT分析的弥补方案一 ——最大限度保留并利用原有山体，减少成本;基于SWOT分析的弥补方案二 ——充分利用宗地内资源，打造瀑布、假山景观资源及山体公园;基于SWOT分析的弥补方案三 ——为满足容积率，增加洋房、小高层比例;基于SWOT分析的弥补方案四 ——景观示范区呈现，以台地资源景观吸引客户;基于SWOT分析的弥补方案五 ——以新颖的产品形式，突破区域竞争;基于SWOT分析的弥补方案六 ——加大区域发展宣传力度;基于SWOT分析的弥补方案七 ——运用销售说辞及高大绿植规避墓园对客户心理影响;本案价值点挖掘;本案五大价值体系之一;辽阳母亲河 太子河支流流经???块西南;山南水北 绝佳生活宝地;新市政府所在地 重点发展的河东新城;独特坡地建筑 低密产品当道;区位条件;1;;基于3C而形成的三分归类法 三要素之间的关系：消费者、竞争和项目;市场分析;辽阳市在辽宁省的GDP排名;辽阳市固定资产投资及房地产投资;辽阳市房地产市场属于房地产起步期，在售项目以本土开发商为主建设，品质一般，产品缺少亮点，市场缺少高品质项目;辽阳市房地产市场处于发展中期，市场供应小于需求，市场发展潜力巨大；产品销售均价呈现平稳上升趋势;板块分析;辽阳房地产市场目前分为三个板块，河东新城板块、老城区板块、南奥新城板块；本案所在的河东新城是未来发展新区;本案所在的河东新城板块，起步较晚，但产品线丰富，销售价格高于老城区及南奥板块;区域市场;河东新城现阶段在售项目不多，主要在售项目包括意航世纪城、恒大绿洲;区域内开发以大盘为主，知名开发商包括泛美、骅东、保莱即将入驻，未来市场供应量有大幅释放，市场竞争日趋激烈;目前在售竞品项目中，仅意航世纪城有双拼、联排、洋房等低密产品，其它项目均以高层和小高层产品为主;竞品项目中主要以三室户型为主，占到总供应量54%，面积段集中在100平方米以上大面积产品;意航世纪城产品类型最为丰富，为本案最大竞品；双拼均价11000元/平，联排6800元/平，洋房均价5600元/平; 目前区域总供应量54万平方米，销售36万平方米，销售率67%，恒大绿洲以低价策略取胜，销售面积最高;区域潜在供应量及竞品不可小视，未来项目产品线丰富，市场竞争激烈;典型项目;典型项目——恒大绿洲 以建设速度、低价策略、超大规模和景观园区取胜;项目共分三期开发，采用全国统一模式，会所、人工湖都成为吸引客户的重要因素，客户的抗性主要来源于户型朝向;恒大绿洲园区景观;恒大精装修样板间展示;恒大绿洲户型产品;典型项目——意航世纪城?锦绣澜湾 丰富产品线、完善配套取胜;整个园区由高层、小高层、洋房和别墅组成，是河东新城产品线最为丰富的项目;锦绣澜湾效果图;锦绣澜湾户型产品展示;竞争项目维度分析 ——建议本案提升产品力和发展商品牌影响力;市场结论：区域房地产建设起步期，大型发展商逐渐进入，辽阳未来房地产发展热点区域;2004-2010年辽阳市人均可支配收入;辽阳市总人口及增长率;改善型客户成购房的主体，客户购房考虑最多的是房屋销售价格，对配套设施十分依赖;客户结论：辽阳客户思想传统，但对于房屋改善需求强烈，结合目前辽阳的房地产发展状况，本案具有更多机会点;辽阳城市向东发展，已成定局，区域未来发展前景乐观，但配套成熟仍需时日;本案位于河东新城一期内，临近主城区，更易于被客户接