J-（中铁建写字楼定价）1D写字楼定价报告(4稿).pptxVIP

中国铁建国际城1D地块办公楼/集中商业定价分析报告营销部 2017年7月第一部分 办公楼定价市场分析天津市办公市场需求低，去化慢，价格低，存量大，整体供大于求。河北区办公市场成交量低，价格低。 需求有限是影响写字楼产品去化慢的根本原因2012-2016年，天津市写字楼产品年均去化25.5万平米，2017年1-7月去化12.6万平米，整体库存235.8万平米，去化现有库存需要9.2年。2017年办公市场仍然低迷，但整体价格有所上升成交均价20249元/平米。2012-2016年河北区写字楼产品年均去化2.97万平米，2017年1-7月去化1.06万平米，整体库存16.8万平米，销售均价16594元/平米，去化现有库存需要5.6年。2016市场利好政策频现，对办公市场略有影响。需求有限是影响整体市场去化慢的根本原因。库存量巨大，去化现有库存尚需5-10年时间，整体市场不容乐观。本体分析地块经济指标办公产品位于1D地块2号楼，目前为在建状态，可售房源528套，面积4.44万平米，可研价格15000元/平米，货值约6.66亿元。单层面积约1840平米，户型面积78-102平米。本案办公产品为超高层建筑，12梯22户，采用地下四层+框架核心筒建筑形式。开发周期长、成本高。1D地块经济指标名称单位数量占地面积㎡24409.8总建筑面积（地上）㎡148298.8其中商业总建面积㎡45233.29办公总建面积㎡47065.51酒店型公寓总建面积㎡52139居住户数户568地下总建面积㎡61500地下停车位辆1417地上停车位辆34容积率　6.08建筑密度%64.3%绿化率%2%1D地块由1栋商业，1栋写字楼（30层），1栋公寓（45层）组成。价格定位市场比较定价方法本案写字楼采用市场比较法测算项目基准时点价。根据项目内外因素，选择对标项目进行基价测算项目对比选择标准：因素项目指标外部因素区域位置交通便捷度周边环境配套成熟度办公氛围内部因素规模内部装修物业管理开发商知名度附加值项目权重分配表项目权重备注A40%同区同质B25%不同区同质C10%同区不同质对标竟品项目：项目板块权重竞争等级天津诺德中心河北地铁沿线40%A融侨观邸南开区中环线内25%B松江置地广场南开区地铁沿线25%B宝能创业中心红桥区中环线外10%C价格定位市场比较定价方法利用市场比较法，测算得出本案写字楼时点均价18522元/平米对比明细：因素项目本项目天津诺德中心融侨观邸松江置地广场宝能创业中心A1234外部因素区域位置12%44552交通便捷度10%43442周边环境10%23442配套成熟度8%33443办公氛围10%33442内部因素项目规模10%53442内部装修25%34343物业管理5%43342开发商知名度5%44452附加值5%11111计价测算合计100%33.323.674.022.28分之对比1.00 0.90 0.83 1.46 实收均价16873 24092 18026 17869 测算均价16873 21794 14887 26020 楼盘权重40%25%25%10%本案基价18522 价格定位纵向价差纵向价差保证户型去化均匀30F 为项目顶层，视野最好，客户认可度最高。与临近层价差+400.26-29F 高区楼层景观视野资源好，增加一定附加值。无噪音干扰。与临近层价差+200.10-25F 中层区域，视野资源较为不错，噪音干扰小。与临近层价差+50.21F避难层7-9F 底层区域会有一定噪音干扰，品质受到影响。与临近层价-200.6F 写字楼一层，紧邻商业屋顶，视觉效果不好，噪音干扰较为明显，与临近层价差-500.层数价差高区30F200029F160028F140027F120026F1000中区25F70024F65023F60022F55021F——20F50019F45018F40017F35016F30015F25014F20013F15012F10011F5010F0低区9F-5008F-7007F-9006F-1400高区楼层视野、环境、客户认可度高，越向上楼层优势越明显。故价差设置200-400中区楼层资源相差不明显，故价差设置层差50高区中区低区低区楼层资源优势不足，客户认可度不高，越向下楼层资源越差，故价差设置200-500价格定位不利因素调整充分考虑楼层不利因素制定纵向价差、价格层数价差高区30F200029F160028F140027F120026F1000中区25F70024F65023F60022F45021F——20F019F45018F40017F35016F30015F25014F20013F15012F10011F5010F0低区9F-5008F-7007F-9006F-140022F 临近避难层，