收益法基本阐述与运用举例.ppt

第五章 收益法 ;学习目标;5.1 收益法的基本原理;5.1.1、收益法的概念;收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第(William Petty，1623~1687年)在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”;后来有了地租资本化法，即 地价＝地租/利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。 例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。” 之后，产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率的直接资本化法(价格＝年收益/资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益×收益乘数)。 再后来，出现了报酬资本化法。; 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 报酬资本化法即现金流量折现法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。;5.1.2、收益法的理论依据;收益法的基本思想，粗略地表述为：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，购买收益性房地产，可以被视为一种投资： 某笔资金×利率＝房地产的净收益 这笔资金就是该宗房地产的价格。变换等式得： 房地产价格＝房地产的净收益/利率 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。;收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的??间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。 ;5.1.3、收益法的适用范围和条件;收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。; 5.1.4 收益法的估价步骤 ; ; 最一般的公式 ; 假设报酬率长期不变; 二、净收益每年不变的公式 （1）收益年限为有限年 ; ; 三、收益年限为无限年，（最简单的情形） 前提：a、 r每年不变且收益年期无限。;3、净收益年前若干年有变的情形;;4、净收益按等差级数变化的情形 ; 5、净收益按一定比率递增或递减的公式 1、收益年限无限年的公式 ：;8、预知未来若干年后价格的情形;5.2.2房地产净收益;（1）净收益是从有效毛收入中扣除运营费用以后 得到的归属于房地产的收入。 （2）潜在毛收入是房地产在充分利用、无空置情 况下所能获得的归属于房地产的总收入。 （3）有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收 租损失以后归属于房地产的收入 （4）空置面积的损失是指房地产未租出部分所 成的收入损失。 （5）收租损失是指因承租人拖欠租金所造成的收 入损失，如延迟支付租金、少付或不付租金 （6）运营费用是维持房地产正常使用或营业所需 要的费用。 ; （一）出租型房地产的净收益求取 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（公寓）、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入。 （二）直接经营型房地产的净收益求取 直接经