房地产项目商业项目前期策划定位工作指引模版.docxVIP

xxxx房地产集团有限公司 商业项目前期策划定位工作指引 修订记录 修改内容 修改人 批准人 发布日期  目录 TOC \o 1-4 \h \z \u 第一部分 商业策划定位工作流程 - 3 - 一、商业策划定位工作流程表 - 3 - 二、商业策划定位工作分解及输出成果 - 4 - 第二部分 项目定位报告撰写指引 - 6 - 一、市场调研 - 6 - （一）城市概况 - 6 - （二）城市商业环境 - 7 - （三）城市消费环境 - 8 - （四）项目区域环境 - 10 - 二、项目定位 - 11 - （一）商业功能定位 - 12 - （二）市场形象定位 - 17 - （三）项目档次定位 - 22 - 三、业态规划 - 28 - （一）业态种类 - 28 - （二）业态组合 - 30 - 附件——商业策划定位报告模板 - 35 - 第一部分 商业策划定位工作流程 一、商业策划定位工作流程表 城市公司商业经营部 相关部门 城市公司领导 集团商业管理部 专业评审会 定位深化论证，形成《项目定位报告》初稿建筑方案优化消费者调研商户访谈分析专项顾问评审投资运营测算形成《项目定位报告》终稿继续修改完善组织城市公司内部评审会市场调研及初步定位报告市场调研 定位深化论证，形成《项目定位报告》初稿 建筑方案优化 消费者调研 商户访谈分析 专项顾问评审 投资运营测算 形成《项目定位报告》终稿 继续修改完善 组织城市公司内部评审会 市场调研及初步定位报告 市场调研 概念设计方案 概念设计方案 开发成本规划 经济收益匡算 审核审核并确定《项目定位报告》汇报版本，组织召开评审会备案/审核 审核 审核并确定《项目定位报告》汇报版本，组织召开评审会 备案/审核 商业条线审核初步定位审核 商业条线审核 初步定位审核 集团上会评审初步定位成果反映至可研报告 集团上会评审 初步定位成果反映至可研报告 二、商业策划定位工作分解及输出成果 说明： 本报告中所指商业项目为在可研阶段论证通过或集团领导明确要求自持运营的商业项目，包括但不限于商铺、写字楼、酒店等物业类型资产，该部分项目的商业定位由商管条线负责。若已明确为销售类型的商业项目，或属于与住宅混合的综合体项目，由营销条线负责； 原则上商业项目定位工作全程由城市公司商业经营部发起推进，集团商业管理部介入指导、管控，但若为新拓展城市或城市公司未成立商业经营部，则定位工作全程由集团商业管理部完成，城市公司营销部配合协助。 NO 重点工作 主责部门 配合部门 工作内容及要求 工作期限 输出成果 1 成立项目工作小组 城市公司商业经营部 内部：城市公司设计、成本、财务等相关部门 外部：顾问公司、设计公司 参与项目可研论证，并在项目获取后成立工作小组开展工作 在项目定位阶段可引入顾问公司协助完成市场调研及策划定位工作 45-60天 以下所有文件 2 市场调研 城市公司商业经营部 顾问公司（若需要） 具体内容参照策划定位报告模板相关要求 初次调研——配合可研论证，深化调研——项目策划定位，顾问公司可视需要适时介入 需要完成消费者调研、商家访谈等重点内容，为项目定位、规划设计及业态落位提供支撑 10-20天，可根据项目实际需要予以调整 市场调研报告、商家访谈记录、问卷调查表等 3 定位报告编写 城市公司商业经营部 集团：产品研发部 城市公司：财务、设计、拓展、成本等相关部门 外部：顾问公司 结合项目可研成果，根据市场调研信息反馈，完成项目规划及定位等工作； 根据《商业项目定位报告模板》要求编写定位报告； 设计部门对设计方案进行评审论证，成本、财务部门对经济测算进行编制； 20-30天 《项目定位报告》 4 定位报告集团上会评审 商业评审委员会 总部经营班子成员、商业管理部负责人、产品研发部负责人、战略投资部负责人、城市公司总经理，及商业条线相关人员 城市公司商业经营部根据会议评审意见，对《项目定位报告》进行重新修订和完善，经集团商管部审核确认，经城市公司分管领导、城市公司总经理审批确认后，交由集团商管分管领导、专业评审委员会审批通过，形成终稿。 1天 会议纪要 5 参与设计招标及跟进方案评审 集团产品研发部 集团商业管理部、城市公司商业经营部、顾问公司（若需要） 集团商管、城市商管参与到商业设计单位的招投标工作，贯穿招/投/开/评/定等全过程； 跟进商业相关设计方案的评审及修订完成。 持续 ——  第二部分 项目定位报告撰写指引 市场调研为商业定位提供最基本的依据，调研的结果将直接影响项目定位是否精准，关系到招商规划、招商政策、租金水平、品牌目标和招商策略的制订。因此，市调报告要尽可能做到真实、准确、科学。商业项目市场