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地价对房价的影响 我们都知道做什么事情都需要成本，尤其是做生意，你投入的 成本与你的销售价格是成正相关的。你的成本越高你的售价会越 高，毫无疑问房价与地价也是一对正相关量。 当然地价也会随所处的地理环境的不同而不同。如地皮所在的 交通、水源、通电情况等都会左右地价的基准，继而会左右房价的 基准。因为对一个做生意的人来说，他卖一个东西给你至少保本。 就如房价其实必须得包含诸多成本，如包含买地皮费、疏通关系 费、修建费、环境绿化费、楼市的广告费以及人力精力等。所以一 般所投入的成本是?1?的话那么那么房价至少是同单位的?1。往往很 多卖价都会增加成本的?20%左右也就是在?1.2?个同单位左右。而一 般地价会占房价的?30%，也就是说光是地价就会在所投入的成本?1 中占?0.4?个同单位。所以想想你买套?50?万元的房子你所投入地价的 钱是多少？差不多在?17?万元左右。实质上比起所投入的成本业主的 盈利不过是为?0.2?个单位左右，可是因为地价的投入房价却高居在 50?万元，这一个数字对于一般的上班族来说无疑是个山一样大的数 字，他们可得工作半辈子。 当然地价与房价不纯粹是按以上的比例在增长。其实往往一个 行业的变动会影响相关行业的变动。地价的增长会带动相应的建筑 行业的变动，有些是间接影响，有些是直接影响，但一般规律是正 相关变动。比如地价的增长会直接或者间接带动建筑机械等租金的 增长这样下来现成的房价不会因为库存堆积而直线下降，一般不会 低于零点即利润的零点，所以一般不会毫无盈利。所以随着地价的 增长房价一般会以?3.2?倍的价在增长。这样算下来前面的?50?万的价 其实是忽略了地价对其他成本的影响，你投入?17?万的地价成本你的 房价至少是?54.4?万。从中可以看到投入?17?万地价至少影响了+4.4 万元的成本。所以地价是左右房价的主要因素。所以从以上的数据 中我们可以看得出假如没有地价的投入我们买一套地价为?17?万元的 房子只需投入?25.5?万元的成本。而在前面我们已经知道房价会在成 本的?1.2?个单位。所以房子最后没有地价的投入的情况下是?30.6?万 元，房价减少了原来的?38.8%，这数字对买房的人来说是非常可观 的。 所以地价的不断增长会给社会支付能力造成致命创伤，使整个 社会的经济停止不前，甚至会有后退。如上世纪?20?年代中期拥有特 殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而 湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假 胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为 了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。 随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在?1923 年至?1926?年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩 上的一块土地，1923?年值?80?万美元，1924?年达?150?万美元，1925 年则高达?400?万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据 统计，到?1925?年，迈阿密市居然出现了?2000?多家地产公司，当时 该市仅有?7.5?万人口，其中竟有?2.5?万名地产经纪人，平均每三位 居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升?10%，炒家的利润 几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天 就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷 纷加入炒房者行列。然而好景不长，到?1926?年，佛罗里达房地产泡 沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则 沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克， 当年也因此一贫如洗，此后被迫做了?17?年的纸杯推销员。紧接着， 这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩 溃，最终导致了?20?世纪?30?年代的世界经济大危机。 还有?20?世纪?80?年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的 领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的 繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市 场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同 时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性 活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房 地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发 以前的?1996?年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置 率持续升高，其中办公楼空置率竟达?50%。随着?1997?年东南亚金融 危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导 致各国经济严重衰退。 这次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香 港的房地产热最早可以追溯到