《住宅批量精装修转训》.pptVIP

一、批量精装质量问题分类 ● 按照阶段分类： 施工阶段发现的质量问题 入伙移交时发现的质量问题 入伙6个月内发现的质量问题 入伙6个月后发现的质量问题 ● 按照问题原因分类 设计缺陷 材料缺陷 施工缺陷 使用不当 服务不好 ● 按照建筑部品分类 建筑结构部品 门窗部品 装饰装修部品 建筑电气部品 给排水及通风空调部品 栏杆部品 广东地区各开发商精装修住宅问题点数统计分析表 各开发商所占问题点数的比例 其它 结构类：阴阳角不方正；净高、净进深、净开间偏差；角线、墙面不垂直。 装修类：外墙渗水；整体面层（墙、顶面）批荡空鼓及开裂；铝扣天花安装不良；墙纸安装不良; 设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计规范要求设漏电保护开关；卫生 间门吸装湿区的地上或浴室门口；卫生间或入户花园木门框到地。 给排水/洁具/厨具 卫生间及阳台渗水； 卫生间坡度、坡向不合理； 水阀接口处及总水表处渗水； 设计不合理橱柜台面无档水条。 板块面层 材料不良 成品保护 铺贴质量 门窗工程 安装不良、表面损伤； 外窗防水条太短及缺溢水口； 中空木门缺透气孔、上下边毛边。 涂料 成品保护不到位；施工不 良如刷痕透底脱皮不平等。 强电/灯具 电箱各控制位标识不清及回路 混乱； 线径达不到设计规范要求； 插座相序混乱. 各问题点所占的比率 备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为43.5条。 业主未验房入住后一个月的投诉情况 各开发商针对房屋质量的处理方式 第六部分：其它相关收集 一、万科3.0住宅精装系统的构成 （一）、绿色、健康、高科技住宅 四、批量精装项目实操管控体系建立 某公司工程管控体系 1.项目工程管理目标 2.组织机构设置 3.全装修样板（分展示样板和交房样板）管理要求 4.全装修房屋移交管理要求 5.全装修工期管理要求 6.全装修工序管理要求 7.全装修材料管理要求 8.全装修资料管理要求 9.全装修成品保护管理要求 10.全装修文明施工管理要求 11.全装修室内环境污染防治要求 12.质量控制重点 13、二次图纸深化设计要求 第三部分：批量精装研发与设计 一、精装修产品定位 1.1、精装修产品定位策略 策略一：标准化、成本领先、稳定取胜 代表企业：恒大集团、碧桂园 策略二：标准化加创新，主打功能收纳 代表企业：万科 策略三：强化尊贵，主打奢侈牌 代表企业：星河湾、华润、绿城 策略四：主打科技绿色产品牌 代表企业：当代、朗诗 1.2、精装产品配置策略（某楼盘） 不同的策略决定精装在项目中价值的高低， 成本投入合适？ 投入/售价：8-12% 立面 景观与外 部空间 室内公共 空间 户型 精装修 设备与智 能化技术 材料档次 商业及配 套 会所与活 动场所 服务 工艺与质量 及格线 标准线 标杆线 价值点分析 1.3、精装产品配置价值分析 二、精装修研发——产品分级体系 分级体系的制作目的 准确定位产品分级标准 在项目配置上体现差别 有效应用在各实际项目 客户 效率 定义：通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。 意义：在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。 某房企精装产品分级体系 三、批量精装修设计和展示管理 3.1 包含内容 精装设计全过程管理 精装户型优化设计管理 精装功能设计 精装设计图纸管理 精装风格设计 精装示范区展示管理 精装产品设计原则 建筑户型优化设计 部品精细化设计 整体出图关注点 3.2 整体出图关注点 3.3 户型优化设计管理 关于户型优化设计 它是与产品定位、建筑设计同步的一种地产设计项目，其服务内容涵盖空间优化、强弱电点位优化、天花定位优化、铺装优化、设备孔洞优化，目的是使建筑户型在室内设计专业作用下趋于合理和完善。 市场上的主流做法 报建一但通过，将严重制约户型的调整幅度，继而影响室内交标系统的合理性 建筑专业无法解决的问题： 缺乏对项目所在区域客户生活需求的认知和理解，把握不到客户需求敏感点。 对空间的理解与室内专业不同，室内专业更擅长把控居住合理性。 无法对室内交标系统性和实操性作前置性的全盘考虑。 建筑 室内 居住合理性 关注硬性指标 针对相对人性化的室内格局、 户型设计及细部比例尺寸进行研究 针对建筑规范，建筑外观，总体容积率和以建筑角度理解的空间布局而得出户型 客户敏感度高 决定 营销提交要求 建议的做法 建筑 室内 居住 合理性 关注硬性指标 相互配合 同步进行 客户 户型优化的好处： 从客户需求角度出发，发掘客户需求