《常见物业装修管理案例分析与问答十二则》.docVIP

常见物业装修管理案例分析与问答十二则 01不在制定位置安装空调 　　某小区不按物业公司的规定位置安装空调，物业公司进行管理时，业主坚持要在自己选择的位置安装，空调公司的安装人员也在一旁鼓动，助长了业主的不满情绪。此案问题有： 1.面对此种情况，物业服务企业应如果处理和业主的关系？ 2.面对此种情况，物业服务企业应如果处理和空调公司安装人员的关系？ 分析参考： 1：面对此种情况，物业服务企业应采用沟通说服的方法来引导业主，也可采用请其他业主和业委会共同说服的方法，来增加装修业主的压力，使其放弃自己的打算。如果处理无效，企业也可采取一些临时的强制措施来制止。 2：空调公司安装人员可采用分化的办法来减少同业主之间的合力。物业服务企业可将空调公司的工作人员叫到一边，进行告诫，如果执意违规，你们将进行小区管理黑名单，你们在本小区的做生意，将不会得到物业公司的支持，要求空调公司工作人员配合物业公司的工作。 物业管理牵涉到方方面面，我们在处理问题时要注意巧妙地借人之力、成我之事。 02私自改变下水管 　　楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变了废水下水立管的三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。此案问题有： 1.顾某能否将储藏室添装为卫生间？ 2.对顾某的行为应作如何处理？ 分析参考： 1.由于储藏室未做防水处理，也未正常安装排水设施，添装为卫生间后存在漏水隐患，故不能将储藏室添加为卫生间。 2此案同前案一样，《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此规定可见，业主虽然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得损害其他业主的合法权益。此案业主的装修行为，已经严重损害了楼下业主的合法权益，故应进行强力制止，楼下业主和物业服务企业都有权要求其拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水的下水立管的下水管恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业服务企业都有权向法院诉讼，要求顾某承担民事责任。03阳台废水通入公共下水管 　　去年9月，许先生在自家阳台上安装了抽水马桶和淋浴龙头等设施。排水管、排粪管经过叶先生家住房的外墙通入公用下水管、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了限期拆除违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告到法院。此案问题有：许先生装修是否属于违规和侵权行为？ 分析参考： 答：许先生装修行为的确属于违规行为。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。许先生装修行为明显的违规了此规定，故属于违规行为。 同时。许先生擅自在阳台上搭建卫生设施，对叶先生住房的安全存在影响，这侵犯了叶先生居住生活的民事权利，故属于侵权行为。04拆除凸出式防盗窗 　　某天凌晨，业主范某忽然发现家中有小偷正在偷东西，他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即逃到阳台，像个蜘蛛侠似的跳到楼下的防盗窗上，再顺利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某认为小偷就是攀爬防盗窗上来的，遂要求物业公司拆除这种凸出式防盗窗。本案的问题有：针对业主提出的要求，物业服务企业应如果处理？ 分析参考： 物业服务企业的处理方法有： 1.对尚未安装防盗窗的业主，在安装防盗窗时提请其注意，不要安装凸出式防盗窗，以避免后面产生的矛盾。 2.召开小区业主大会，对小区是否安装对凸出式防盗窗进行表决。如果两个1/2之一以上的业主，均不同意安装，形成业主大会决议，并向小区全体业主公告。 3.根据业主大会决议，对已经安装的业主向其发出通知，要求其自行拆除。 4.安装业主如拒不拆除，物业服务企业可采用请业主委员会督促、请政府管理部门行政处罚或采用法院诉讼的方式来加以解决。05大梁装反要求整改 　　某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。 　　对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，不管你们同不同意，我都要改。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。 　　为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的