成都西新南物流商业中心项目商业策划计划(ppt 100页).pptVIP

1 根据周边道路通达及便利性、本项目自身情况及竞争两大重要因素，对周边常住人口所处商圈划分如下所示。 预计项目第一、二、三商圈未来两年内将新增居住人口138,372人。 根据以往问卷调查经验，消费者平均一周逛商场次数为1-1.5次，在此取1.3次。 假如目标消费者在周一至周四到本项目来的可能性为10％，周五为15％，周六25％，周日20％。 第一商圈居住、工作人口100％覆盖，则工作日的捕获率为100％×1.3×10％＝13％，周未的捕获率为100％×1.3×20％＝26％。 第二商圈，保守估计本项目覆盖20％，则工作日的捕获率为20％×1.3×10％＝2.6％，周末捕获率为20％×1.3×20％＝5.2％。 第三商圈，保守估计本项目覆盖12.5％，则工作日的捕获率为12.5％×1.3×10％＝1.6％，周末捕获率为12.5％×1.3×20％＝3.3％。 第四商圈，即全市中心城区大型购物中心和百货近50个，保守估计，本项目的覆盖第四商圈的2％，则工作日的捕获率为2％×1.3×10％＝0.13％，周末捕获率为4％×1.3×20％＝0.26％。 　根据以上推算，本项目在既定的业态组合和租金目标下，工作日和周末的对本项目有消费意愿的潜在人群数量每天分别可达到31313人和63015人； 项目整体平均租金及租金收入 结合项目区位的商业环境以及业态的租金承受力，对本项目的开业初期租金制定如下