析住宅底商租赁法律风险分析及风险防范.pdfVIP

析住宅底商租赁法律风险分析及风险防范 一、 住宅底商租赁债的法律风险分析及防范 ( 一) 、住宅底商招商期间的法律风险 住宅底商开发商为了尽快回笼资金往往急于将住宅底商出租， 因此容易在追求高出租 率的同时降低对市场定位、物业招租条件的分析研究，从而可能引发下列若干风险： 1、无法按期交付住宅底商的法律风险租赁合同一般中都会约定住宅底商交付的期限， 而这一条件很可能在招商期间就作为广告宣传内容之一， 虽然商业广告在法律上一般认为 是要约邀请， 但如果商业广告的内容符合要约的条件则可能被认定为要约， 承租人以此进 行承诺并签订认租协议， 虽未签订正式租赁合同， 但出租人未能按期交付住宅底商以供承 租人二次装修或开业经营，则可能导致相关法律责任的产生。在此，出租人对于住宅底商 的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性。 2、开业期限的法律风险 实践中，住宅底商的开业期限的确定比较困难，除了诸多方 面的利益的博弈外，还受到一些不可控因素的影响，比如政府的行政管理措施等。从出租 人角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收， 承租人对商铺的接收入驻是否能按时完成，如何确保承租人在开业日统一对外营业等等。 从承租人角度需要考虑的问题包括： 二次装修能否完成并通过验收， 承租人届时能否取得 经营资质，其他营业条件是否已具备等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成 为商场的重大风险。 因此， 出租人在综合考虑影响开业日的各方面因素后必须预留处理意 外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时通过合同约定的方式，将住宅底商统一 开业日设定为出租人根据住宅底商整体对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期， 并设定出租人在开业日负有对外营业的义务， 如出租人违反则将承担相应责任。 但对于住 宅底商的市场定位是招引个体商户的， 则有关开业的期限问题则可更加灵活， 因为个体商 户的开业未必需要在时间上进行统一。 3、交付标准的法律风险 满足商业用途需要的交付标准和住宅交付标准有所区别， 主 要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对 餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风 / 排水设施以及承租人的特 别需求等均需在事先有明确的准备。 配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任也要 事先考虑。考虑出租人交付标准的同时，应同时对承租人的二次装修做出考虑，以便于承 租人顺利装修尽早对外营业。 实务中出租人交付商铺的标准通常也是租期结束后承租人返 还商铺的标准， 对此也需提前加以考虑， 主要在租赁合同中对交付的标准进行详细约定或 者将交付条件作为附件加以列明。 4 、住宅底商房屋用途的法律风险 出租人在经营住宅底商时要明确房屋产权证所规定 的该房屋用途。 在做产权登记时须明确住宅底商的房屋用途为商业， 避免因用途的不明确 或不恰当导致承租人无法获得工商登记， 因为有些工商局会以房屋用途不确定为由拒绝办 理承租人的营业执照。 5、其他招租风险 住宅底商周围商圈的变化以及政府规划的调整， 往往也会导致不可 预期的风险出现，因此，在对外招商时尤其是在租赁合同中，必须对政策层面、商圈变化 所带来的租赁风险进行告知且约定在合同中，以获得日后前述风险出现时违约责任的豁 免。 ( 二) 、签约期间的法律风险 随着招商的开展，随之而来的便是签订正式的租赁合同，实务中常见下列几种风险： 1、资信的审查问题签约双方对租赁的住宅底商需要审查的包括双方的资质，房屋的 共有问题、优先购买权问题、抵押问题以及房屋的权利状况问题。 有些住宅底商出租人为了通过引进大品牌的承租