开盘前策划思路20140103.docVIP

中南海湾开盘前策划思路 工作目标： 开盘前认筹升级（收钱）诚意客户达到200组，保证开盘当天至少300人到场，保证开盘氛围。 二、目前现状： 项目于9月份开始实施“0元办护照”活动，到目前为止，共计有住宅264组、商铺30组。12月27日举行认筹升级活动，诚意转化住宅25组、商铺15组（数据统计至2015年1月2日）。 核心工作1——提升真实意向客户基数。 渠道分解： 1、各类广告媒体出街开盘广告，直接用开盘价及低首付吸引意向客户办卡升级； 2、县城拓客：外聘行销人员及部分置业顾问持开盘价及低首付信息的简易广告牌外出拓客，置业顾问在拓客现场一对一沟通，重点把各车站、街心花园、各超市卖场门口以及沿街门店深度挖掘，每天设置拓客任务，每人每天有效挖掘1-2组意向客户。 3、乡镇联络点激活：价格体系初步确定后，制作主题为开盘价格信息及低首付信息的A0幅面海报到各乡镇显眼处张贴，乡镇联络点设置做局部调整（原来部分设在移动营业厅），此次调整为乡镇人流量、人气较旺的超市或批发部等门店，每户每月送一壶5升装食用油（全县34个乡镇，食用油按40元/桶计，乡镇联络点费用为1360元/月。），以此调动联络点积极性，并动员联络点主动推荐项目，要求其协助留意向客户电话号码及姓名，并及时反馈至各对接人，联络点推荐的电话号码经置业顾问沟通后到访为有效推荐，每累积5个有效推荐送一桶5升装食用油，以此激活乡镇联络点。 乡镇联络点海报主题为“进城买房有出息，中南海湾最客气”；激发乡镇意向客户购房欲望，并直接带出起价及低首付信息。 4、售楼部前坪私家出租车群体：按照每车200元左右（标准待定）的车辆广告费，统一进行包装车身，广告内容为“开盘日期、起价及低首付”等信息。 5、乡镇巴士张贴项目海报或者在车里面拉一条横幅，内容为“开盘日期、起价及低首付”等信息，租用到开盘前。 四、开盘执行策略： 1、时间：2015年1月18日 2、地点：项目前坪搭建防寒棚。 3、参加人数：约150--200组认筹升级客户，约300--400人。 为保证项目开盘去化率，除了保证项目信息的释放到达率及有效蓄水量外，价格水位、折扣体系、进入门槛、体系挤压等政策需配套出台。 ①价格水位 大体量项目为保障项目的安全入市，必须低开高走，保证首批开盘蓄积一定量的种子客户，故项目价格水位应低于目前在售核心竞品楼盘150元/㎡左右（实收）入市。 ②折扣体系 本案总体价格策略：高标高折，低开高走。 开盘后收回认筹20000元/套的开盘折扣，折合单价约150元/㎡，让首批种子客户得到真正的实惠，开盘后价格回调至与核心竞品项目价位相当（如果开盘去化低于100套则建议适当延续开盘优惠）。 开盘当天未升级客户原则上也可享受开盘优惠，但需要现场补办升级程序，以示公平。 ③低首付 为保证开盘去化率，低首付策略是降低门槛提升成交率的有效利器。建议开盘即推出低首付政策，对外推广主题为“首付3万买三房，首付4万买四房。”（操作细则见附件） ④体系挤压（抵工程款升级版） 所有项目相关的的业务单位，由开发商财务发行一定额度的购房抵金券，由业务单位在各自的圈层里面推介项目，抵金券可直接用于购房冲抵房款，购房时开发商视同现金，为降低受券单位的抗性及增加积极性，建议抵金券在抵付工程款时适当上浮一定比例，如派给受券单位10万元购房抵金券，则只冲减96000元工程款，相当于给工程单位4000优惠，优惠部分占房价总价约1%。且承诺如果派出去的券工程单位未能成功推荐购房，开发商原额收回。 五、地下车位捆绑销售 在制定价格体系时面价与实收价留出约6万的差价空间，将车位搭车销售，开盘时即可推出“买房送车位”的政策，客户按面价签合同时即可赠送地下车位，便于客户将车位款打入总房价办理按揭，同时也可以体现本案高价成交。 六、开盘前推广媒介 1、乡下墙体广告：增加村——乡镇路口墙体 2、户外高炮 3、电视飞字 4、户外LED 5、宣传彩车 6、空中飞艇 7、电台（广播电台、村村响） 七、费用预算 1、乡镇联络点送食用油：40*34=1360 2、私家车（黑出租）广告：200元/台*50台=10000 3、滑翔机广告：1.5万/天