售楼处和样板间设置建议.docVIP

售楼处及样板间建议 售楼处及样板间针对性调研一览表 市场上其它可类比项目 案名 位置 项目体量 销售均价 销售周期 售楼处面积 售楼处造价 样板间数量 样板间造价 占总营销 费用比例 对销售的 作用 富卓花园 宣武门地铁向南三百米 总体量30万；住宅5万 8500元/M2 1年 526 ㎡， 不清楚 4月中旬做好 不清楚 20% 由于当初临街的位置对销售促进很大，70%客户是通过路过成交的 国瑞城 崇文西花市大街 总体量88万平；住宅15万 12500元/M2 预计2-3年 2000㎡， （含样板间） 总价1000万 2套 单价：2500元/㎡ 总价：1000万 11% 由于售楼正位于新世界商场对面，目前成交的客户60% 是路过成交的。 凤图腾 宣武区 陶然亭路2号 总体量50万； 住宅30万； 12000-15000元/M2 预计2年半 1200 ㎡ 1500 元/ ㎡ 4套 3000元/㎡ 15% 整个售楼处和项目的形象定位相吻合，非常好的演绎的中式大宅的风貌，对支撑高价格起到重要的作用。 朱雀门 宣武区太平街8号 21万 12000元/M2 预计2年 2000 ㎡，目前大售楼处已拆迁，现面积400平米左右 1500-2000 元/ ㎡ 4套 2000-3000元/㎡ 40% 特色化的售楼处成为地产界的佳话，对树立了项目文化大宅形象起到决定性的作用 和平里的小镇 西坝河支流旁 25万 11000元/M2 预计1年半 800㎡ 2500元/ ㎡ 6套 2000元/㎡ 33% 位于三环边，特色的售楼处建筑造型对吸引直接到访作用具大，从目前接待情况来看，项目未公开销售已经积累了1000多组客户。来源途径路过 本项目 宣武门地铁向南三百米 20万 12000元/M2 预计1年半 未定 未定 未定 未定 未定 未知 思源公司运做高档住宅项目 案名 位置 项目体量 销售均价 销售周期 售楼处面积 售楼处造价 样板间数量 样板间造价 占总营销 费用比例 对销售的作用 观澜国际花园 西四环昆玉河畔 20万 9000元/M2 2年 1200 2000元/ ㎡ 2套 2000元/㎡ 30% 售楼处独特的蛋型建筑外的吸引，约有50%是被售楼处卖场包装吸引而成交的 熙府桃源 西直门北大街 7万 9000元/M2 1年 500 1000元/ ㎡ 1套 2000元/㎡ 15% 位于二环路边，位置较好。全玻璃幕墙外观，约有60%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的 市场调研分析结论： 从市场调研的结论来看，不同地段、不同体量、不同价格、不同销售周期的项目对售楼处及样板间的需求会略有不同，但基本的规律是高端项目较重视售楼处及卖场的包装，尤其是体量大，单价比较高的项目对售楼处样板间的要求就越高。 从售楼处卖场包装所占营销费用比例来看，基本上都是在总体营销费用的10%以上，项目销售体量为20万平方米的项目，售楼处及卖场包装的所占营销费用的比例基本是在30%左右。 售楼处位置选择和售楼处本身的包装，对整个项目的销售起到关键性的作用，约有50%的客户是被售楼处卖场包装吸引而成交的，尤其是市区项目作用就更大。 在调研的过程中我们和现场的策划进行了互动的沟通，普遍反映售楼处在早期广告投放比较多的时候效果还不是很明显，但是越到后期，广告投入少，作用就越明显。 项目自身销售推广的实际状况考虑 开发商本今年度有回款计划,从目前的工程进展情况来看,项目将有一年多的时间会是在期房状态下进行销售。 项目营销费用：按照20个亿的销售额来计算，营销推广费用按总销售额2%计提，整个项目的营销费用约为4000万； 从合理分配项目营销费用的目标出发，根据以往的推广经验，市区高档住宅项目销售渠道主要有以下几种途径：（售楼处及现场包装、户外、网络、杂志、报纸、广播、直邮）。大致的营销费用分配比例基本是：售楼处及现场包装所占营销费用比例达到40%；其余60%的营销费用主要用于网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等。所以作为二环内长安街附近的本项目，根据市场正常推广渠道费用使用安排如下：售楼处及现场包装费用1600万；其余网络、户外路牌、杂志、报纸、广播、直接投递等费用为2400万。 项目的销售体量约有20万平方米，销售周期约2年，从实际的销售周期来看，售楼处和样板间使用寿命延长，利用率高。 从项目周边的市场调研情况来看，周边在售项目均价多在8000-10000元/平米，而项目的售价均价12000元/平米左右，而本项目是以区内高端形象出现的项目（200平米以上的户型达到了50%，总价约300万元/套）。 高端项目的“高”通过什么来体现，除了稀有的地段、完美的户型设计、内外资源的有效整合以外，更多是需要通过营销的手段去营造这种高端项目的品质形象，展示产品的唯一性，而卖场的包