大连金紫荆公馆营销推广分析报告.ppt

金紫荆公馆 2013年营销推广报告;目 录;一、市场分析;目前国内一二线城市，北京、上海、广州、深圳、天津等地，销售价格均出现大幅度下滑，温州楼市已处于崩盘的边缘，上海、重庆两市早于2011年1月28日就已启动了个人住房房产税试点工作，北京尚未接到试点通知。 下一步将双管齐下，包括进一步的扩大房产税试点以及逐步建立房地产税制度，将把税收推广至全国。 从08年开始至今，国家相继试行和颁布各种政策法规，在打压房地产的同时降低“民怨”，让房地产尽可能的回归到居住的本质属性。 国务院颁布新政，将房地产预售许可审批权限下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。后续将会出台执行细则。;注：数据来源于国家统计局网站;1.1.3 部分房企动态;1.1.4 宏观市场小结;1 宏观市场分析;1.2.1 2012年10月大连市七区商品房供应量;1.2.2 2012年10月大连市七区商品房供求关系对比;;;1 宏观市场分析;项目名称;项目位置;71㎡;项目位置;1.3.3.2 城市旋律——产品形态;1.3.3.3 城市旋律——产品户型;1.3.3.4 城市旋律——样板间;项目位置;1.3.4.2 星海大观——基本信息;1.3.4.3 星海大观——基本信息;1.3.5 竞品分析小结;1 宏观市场分析;项目名称;1.4.2 中心裕景——基本信息;1.4.3 一方国际——基本信息;1.4.4 鼎森中心——基本信息;1.4.5 汇邦中心——基本信息;1.4.6 骊高新世界——基本信息;1.4.7 上方港景——基本信息;1.4.8 绿地中心——基本信息;1.4.9 金地云锦——基本信息;1.4.10 百年港湾——基本信息;1.4.11 市内高端公寓分析小结;1 宏观市场分析;1.5 竞品分析小结;1 户型配比;2.1 房源总数及户型配比;二、项目定位;优势（Strength） 无敌山、海、广场景观； 绝佳星海广场地段； 周边配套完善； 星海广场旅游观光氛围； 喜来登酒店服务配套；;;二、项目定位;港式精装豪宅卖点； 项目地段优势绝佳； 景观资源优势明显； 区域卖点充足；;国际化港资楼盘； 五星级酒店公寓； 国际化时尚豪宅； 代表大连的形象；;二、项目定位;2.4.1 来访客户分析（共1873组）;2.4.2 来电客户分析（共685组）;2.4.3 来访客户意向等级分析（共1873组）;1 SWOT分析;2.5.1 客户定位;2.5.2 圈图分析，横线分析;2.5.3 核心客户——市区居住、星海湾情节;2.5.4 重要客户——地缘性客户、商住两用客户、外地商务、度假客户 ;2.5.5 边缘客户——房地产投资客;1 营销策略;针对核心客户，营销重点为将区域和版块价值进行放大，将自然资源的优势直观展示给客户。 港资背景可以为项目形象提升，让核心客户感觉物超所值。 针对重要客户，营销重点为周边完善的生活配套，将景观和配套带给客户的居住舒适度全面展示。 同时利用样板间的华丽展示，营造浓厚的居住氛围。针对商务、度假客户可利用实景进行视觉冲击，在体验观光的同时认可产品。 针对偶的客户，营销方面虽然不作为重点，但仍旧需要加重星海湾版块的区域价值，营造资本保值增值的概念，相信投资回报前景利好。 综上所述，营销策略的主方向应从客户角度出发，根据三类客户的不同特点，制定有针对性的营销策略。 ;本项目所属区域，是以高端居住及金融、旅游两大功能区为主的黄金板块，如何更好的结合并发挥这两个优势，将是项目成败的关键。 通过一系列的头脑风暴，综合了市场、区位、产品等一系列因素，我们认为本案的焦点是，星海湾版块、中山路边、地铁站口旁、坐拥五星级酒店的港资豪宅。 但由于项目从形象入市至今，展示周期长达两年，使客户对项目产生信心不足，故需要通过本体优势结合辅助价值点进行整合营销，先“重塑形象”给客户信心，进行“飞通企业包装”港资背景，引导出港式豪宅的概念，进行“开放样板层”完美展示（样板层开放之前，建议不做重点推广），迎合旅游旺季，针对东三省客户进行“星海云鼎会所”宣传，利用“会所招标”圈层营销拉升项目调性以及会所经济的跨界营销，保持项目被关注度。利用以上营销方法结合推广渠道和营销手段提升项目在社会上的知名度、产品形象，实现产品加速去化的目的。;在2013年全年的项目营销工作中，我们将在“星海广场港式阅景豪宅”的大形象下包装出“飞通企业包装”、 “星海湾畔完美生活”、 “港式豪宅时尚精装样板层”、 “星海云鼎会所”、“港式豪宅私家会所”等五大概念。这“五大概念”宛如金紫荆花的五片花瓣，将在2013年完美绽放。;1 营销策略;香港飞通集团成立于