房地产住宅批量精装修的设计及工程管理.ppt

（3）、厨房卫生间漏水 防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工 施工时防水成品保护问题。 * （4）、地砖空鼓 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。 砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下： A、铺贴前楼面板要湿润。 B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。 C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。 D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。 * （5）、木制作裂缝及油漆质量不佳 要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。 因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。 “回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。 木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。 妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。 木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建议有油漆的木制作采用工厂化施工。 * （6）、与总包施工单位有关的质量通病 A、外窗渗漏 B、烟道渗漏、 C、外墙及屋面渗漏 D、给排水管道渗漏 * （7）、乳胶漆、涂料的质量通病 1、基层的处理 水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层 2、腻子的质量 3、涂料的质量及施工工艺的保障 某楼盘公共电梯间天花 * 石膏板基层的天花 木夹板基层的天花 * （五）、住宅精装修施工的成品保护 （1）、装修施工范围内的成品保护 （2）、总包方施工范围内容的成品保护 （3）、分包专业的成品保护 （4）、交叉作业过程中的成品、半成品保护 参见成品保护附件 * （六）、如何做好精装修住宅的“业主开放日” 验收流程： 施工单位自检——整改 监理、甲方内部验收——整改 质检站验收——整改 业主初验（业主开放日）——整改 业主收楼验收——交楼或者进一步整改 业主开放日的重要性： 提前按照“交楼标准”解决存在的问题，时后期的交楼入伙顺利进行。 业主提前看楼的重要性 为业主开放日做一个详细策划 对待个性化变更要求的态度 为入伙接待做一个详细策划 开放日主要的工作： 倾听客户的投诉 经常性地做点总结，入伙后也总结 * （七）精装修住宅的验收 广东地区各开发商精装修住宅问题点数统计分析表 * 各开发商所占问题点数的比例 * 其它 结构类：阴阳角不方正；净高、净进深、净开间偏差；角线、墙面不垂直。 装修类：外墙渗水；整体面层（墙、顶面）批荡空鼓及开裂；铝扣天花安装不良；墙纸安装不良; 设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计规范要求设漏电保护开关；卫生 间门吸装湿区的地上或浴室门口；卫生间或入户花园木门框到地。 给排水/洁具/厨具 卫生间及阳台渗水； 卫生间坡度、坡向不合理； 水阀接口处及总水表处渗水； 设计不合理橱柜台面无档水条。 板块面层 材料不良 成品保护 铺贴质量 门窗工程 安装不良、表面损伤； 外窗防水条太短及缺溢水口； 中空木门缺透气孔、上下边毛边。 涂料 成品保护不到位；施工不 良如刷痕透底脱皮不平等。 强电/灯具 电箱各控制位标识不清及回路 混乱； 线径达不到设计规范要求； 插座相序混乱. 各问题点所占的比率 * 备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为43.5条。 业主未验房入住后一个月的投诉情况 * 开发商 自检 抽验 全验 雅居乐 1、成立接管验收小组 2、由中国验房师管理协会进行统一理论知识及实践技能培训并考核 万科 1、成立模拟验收小组，交付前进行3次以上质量验收 2、业主开放日由业主提问题 3、由中国验房师管理协会进行统一理论知识及实践技能培训并考核 引入独立第三方验房机构按10%比率进行抽验 深圳由日本松下装饰公司引入独立第三方验房机构进行交接前验收 中海 深圳由日本松下装饰公司引入独立第三方验房机构进行交接前验收 远洋城、紫竹云轩 1、成立质量部 2、由中国验房师管理协会对质量部人员进行验房培训并考核 由独立第三方验房机构进行交付前抽检 合景泰富 1、物业公司成立客户关怀中心对交付前房屋进行质量验收 2、业主收楼提出问题经客户关