第三章房地产开发项目可行性分析.ppt

* * 案例: 项目社会效益评价 沁园小区项目的开发建设，增加了农村劳动力的就业，拉动了对建材、家电等的需求，促进了燕郊经济的发展。同时，该项目的开发成功，预计将为燕郊开发区贡献3278.75 万元的财政收入，并且也将提高燕郊人民的住房条件和生活质量。 * 例:环境效益评价 沁园小区项目规划设计以绿色、健康为原则，为居民提供一个安全的、舒适的、健康的生活环境。该小区以健康为主，注重生态环境、绿化、交通体系的建设，力求创造一个温馨安全的居住环境和开阔的公共绿色的活动空间，以及优美的自然生态环境。该项目有很好的环境效益。 * 例:风险分析与防范 市场风险：主要在于售价的波动。应精心规划设计、提高施工质量、创造出一个幽雅的环境，来使消费者感到物有所值。 政策风险：新的土地政策的出台，有可能促进土地价格的上涨，但也进一步规范了土地市场，对公平竞争有一定好处，这一点对本企业有一定好处。 施工风险：工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目的总体目标的实现。另外，本项目分两期开发，有九个施工队承包并施工，因此，在施工过程中，要加强施工管理，明确责任，实行监理制，对质量、工期、造价进行严格控制的同时，做好组织协调工作。 购买力风险：从宏观面上来看，燕郊目前的住宅市场的表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫，居民陷于收入水平低，有效需求不旺盛，人们对提高居民素质的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。 竞争风险：燕郊房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，仅仅是出于对房地产预期利润的看好，开发商把企业资源投到了房地产，所以造成市场供给量大对项目形成一定的威胁。 * 购买力风险：从宏观面上来看，燕郊目前的住宅市场的表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫，居民陷于收入水平低，有效需求不旺盛，人们对提高居民素质的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。 竞争风险：燕郊房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，仅仅是出于对房地产预期利润的看好，开发商把企业资源投到了房地产，所以造成市场供给量大对项目形成一定的威胁。 * 例: 结论与建议 结论： 通过对沁园小区项目的分析可见，该项目是可行的，并会带来良好的经济和社会效益。 a) 沁园小区项目全部投资的财务内部收益率（所得税后）为36.15%，自有资金的财务内部收益率（所得税后）为49.22%，都远远高于银行贷款利率，通过盈亏平衡分析和敏感性分析可知，此项目的抗风险能力较弱，争取在项目开发和销售过程降低成本来提高抗风险能力。 b) 沁园小区项目有良好的社会效益和环境效益。本项目的实施大大提高了燕郊人民的住房条件和生活质量，高达51.69%的绿化率及巧妙的绿化组织，使该项目具有良好的社会效益和环境效益。 * c) 沁园小区项目符合燕郊经济技术开发区的居住区规划，水、电、暖、燃气、通信、交通和道路等方面条件都较好，为本项目的实施提供了良好的外边条件。 d) 沁园小区项目市场前景良好。本项目规划设计精巧别致，另外燕郊房地产市场良好，因此对沁圆小区项目的前景较为乐观。 * 建议： a) 积极做好招投标工作，选择信誉高的施工队伍，引入竞争机制，对提前竣工者给予提前竣工奖，对于延误工期者给予相应的惩罚。 b) 开发商在此项目设立的项目经理部与监理单位严密配合，做好工期、成本、质量的控制和组织协调工作。 c) 通过盈亏平衡分析和敏感性分析可知，售价对此项目的效益影响较大。在销售过程中应突出健康、绿色的主题，使消费者感到物有所值。 * * * * * * * * d) 建设工程其他费用 序号 费用名称 基数 费率 金额 （万元） 单方成本 （元/平方米） 1 建筑工程质量管理费 建安费用 0.05% 4.93 0.4 2 建设工程监理费 建安费用 0.17% 16.75 1.36 3 建设工程监理费 建安费用 4.00% 394.22 32 合计 435.61 35.36 * e) 市政基础设施及公共设施配套费 序号 费用名称 基数 费率 金额 （万元） 单方成本 （元/平方米） 1 市政配套费 总建筑面积 0.008 985.55 80.00 2 天然气建设及接口费 户数 0.26 286.52 23.26 3 通信、互联网、闭路电视 户数 0.0838 92.35 7.50 4 供热接口费 总建筑面积 0.005 615.97 50.00 合计 1980.39 160.75 * f) 其间费用 序号 费用名称 基数 费率 金额 （万元） 单方成本 （元/平方米）