房地产策划流程图.docVIP

.word可编辑. . 专业.专注 . 房地产策划流程 一、策划整体流程 1、 可行性研究阶段 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 风险评估 敏感性分析 盈亏平衡分析 2、项目研究 宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）； 项目价值分析：区位价值、项目资源； 竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例； 潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）； 3、项目定位 SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战 客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 产品定位：内容、策略 价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 经济效益分析：开发商、小业主 4、市场推广 卖点提炼：地段、产品、附加值 项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素 推广费用预算 现场包装方案 制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标 制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 二、可行性研究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 可行性研究是项目投资决策的依据、是筹集建设资金的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、也是编制下阶段规划设计的依据。 三、项目研究 项目研究的目的： 宏观环境研究 ●??经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） ●??房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势 四、项目价值分析 ●??区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） ●??项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） 五、竞争环境分析 ●??同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷●??经典楼盘分析?????通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素研究方法：现场考察 + 小组座谈●??成功案例分析通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析 六、潜在客户群研究 以项目为出发点的定向研究 ●??确定研究对象 ●??确定研究内容 ●??得出研究结论 未来的市场状况（2-3年片区内供应量预测、价格走势预测、需求趋势预测、客户消费趋势预测） 可能的客户（客户可能的区域、客户层面、购买力状况） 可能的产品（产品类型、产品设计创新点、可能的价格） 七、项目定位 找到产品、客户和投资效益之间的均衡点，通过SWOT分析、客户定位、价格定位和产品定位。 八、客户定位 万科认为，购房者是一个家庭而不是个人，脱离家庭属性来考虑客户需求是不科学的，因此，在对一二线城市客户需求分析的基础上形成了上述自身的客户细分。 万科将客户分为：注重自我享受的职业新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、注重孩子的望子成龙家庭、价格敏感的务实家庭和彰显地位的成功家庭。 九、产品定位 在前期价值分析环节把握3大核心要素，在过程价值实现环节解决2个关键问题，在最后价值评价环节回归1类评价指标，也就是“321定位模型”。 十、价格定位 综合考量竞争项目的价格定位、产品的特色、开发商的品牌、未来的市场状况等对产品进行价格定位。 十一、经济效益分析 即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。●??开发商内部收益率（IRR）：投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。净现值（NPV）：一个工程在经济分析期中的历年效益的现值之和减去历年费用的现值之和后，所得的差值。● ?小业主投资回报率：即企业