江门奥园冠军城前期定位报告.ppt

江门奥园冠军城前期定位报告;第一部分 区域宏观分析;区域宏观分析;广珠轻轨于亚运前开通，是江门市区加快城市化进程、调整产业结构的良好机遇。 随着江中、江珠高速公路相继开通，江肇高速、港珠澳大桥、广珠铁路即将建成，江门与广州、港澳及周边城市形成1个半小时的经济生活圈。 2010年1月珠中江年票制施行后，江门楼市出现了一个明显的回暖信号。大量的珠三角人涌入江门购房，其中以来自中山古镇的购房者最多。外海镇、江海区等一些与中山古镇相近的楼盘交易量出现井喷，而来自中山古镇的买家占了交易量的5成以上。 ;北新区未来 北新城区中心区作为江门未来的经济、文化及市政活动的重点发展区，其规划不仅有利于提高市民生活水平及经贸文化交流，而且也将为提升城市档次、辐射粤西地区发挥重要作用。;北新区未来;区域宏观分析;第二部分 区域市场分析; 江门的楼市一直被认为是珠三角地 区的楼市洼地，但从2006年开 始，随着外来大型房地产商的登陆，江门 楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼 盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右。 2007年全年的均价从2000元/㎡上升到 3436元/㎡。2008年江门楼市受全国楼市 的影响开始进入调整期，市场观望气氛较 为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由 于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求 的存在，09年随着市民对楼市信心的恢复，江 门楼市将重新回到快速发展的轨道，均价达到5000元/ ㎡ 。 ;数据来源：江门市房产局;09年江门商品房成交情况分析;数据来源：江门市房产局;区域市场分析;09年江门商品房供应情况分析;区域市场分析;2010年江门商品房供应情况分析; 开发项目共有10多个，总建筑面积约200万平方米，共15000套新货陆续开发推出市场，可以历史开发三年； 产品面积是75-160㎡，市场的小户型产品由原来的6%的比例上升到30%，市场存在一定量的购买力； 除了富力华庭和江门碧桂园会在5月推出部分单位，其余楼盘多数在下半年推出小户型单位。如果本项目能在5月推出，能抢先占领市场。;2009年： 12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年； 12月14日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期； 12月17日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%； 12月23日，个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税； 12月30日，沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理； 12月31日，公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万。 2010年： 1月10日，国十一条（二套房贷首付不低于40%，……）； 1月18日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。;竞争项目分析——80－100平方米面积段项目;北新区竞争项目分析; 竞争项目情况;区域市场分析;区域市场分析;区域市场分析;区域市场分析;区域市场分析; 天骄半岛户型特点：1户型 ;区域市场分析;区域市场分析;第三部分 项目理解;项目理解;产品多样，95%以上的单位都有赠送房间面积。;主力户型1 约90 ㎡两房二厅两卫;主力户型2 约75㎡两房二厅两卫;项目理解;项目理解;第四部分 项目定位;1、客户定位;项目定位;再看看80-100方都卖给了谁？ ;北新区客户层调查;北新区租金情况;面积：约80-100㎡之间 售价：40-50万之间（毛坯价4500-5500元/ ㎡ ）;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;2、项目定位;;项目定位;定位思考;项目定位;定位支持;位于中心区域 走高端、实用型产品 走“高配置”装修路线 “1元电费在家泡温泉” 5000－7000元/台（折合装修80元/㎡）;定位支持;定位支持; 产品赠送休闲茶室或私人空间，体现养生生活； 阳台改为书房，儿童活动乐园。;环保装修材料 园林设计 节能家电 公共节能灯泡 节水沐浴喷头 节水马桶 低碳生活手册 ……;定位支持;建筑设计和材料的选择上完全采用健康、节能、环保的理念； 装修配合节能家电。;拥有生态灭蚊园林 利用种植除虫植物和灭虫器具（灭虫灯），构成一个生态灭虫园林系统。 拥有多个大型树种;低碳物业管理 太阳能节能小区灯； 节约排水系统； 节水园林浇水； 雨水收集系统 ； ……;第五部分 营销思路;营销思路;营销目标;营销目标;营销理念;理念拆分;理念拆分;这些元素与品牌、产品、开发理念构成一种诉求： “多一点绿色、多一点空间、多一点自然” 概括形象定位：心中绿岛 纯生空间;定位演绎架构;理念拆分;亲历奇景 一试难忘 [阶段任务]：概念落地 [实施手段]：活动营销 “一杆进洞，奖万