南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页）教程文件.ppt

中冶 滨江十里 ——中冶永宁街、商埠街项目竞标稿; 中冶目标 快速回现 2012年去化50%，2013年去化50%;南京外滩;序篇 百年 商埠;一八九五年 南京下关设立“接官厅码头” 一八九九年 金陵关开关 清政府设商埠局 划定“仪风门外，惠民河山以西沿五华里出，为中外商行设栈房、建码头之地。”至此，商埠街开街 一九三三年 划设第七区。其范围：“下关扬子江心以东，护城河、回龙庵、水关桥以西，和记码头以南，三汊河以北，即今区境中部城墙以外部分。 一九五五年 第七区改为下关区;它如一位孱弱的老人 也如一位新生的婴儿 等待着地脉的中兴、文脉的延续……;城市中 兴;作为南京主城区最后一块未开发的处女地，下关区承担了南京从“秦淮时代”走向“长江时代”的重要使命，将改变南京整体的主城格局;作为整体旧城改造的排头兵，本项目既承担着后续开发风险，也起到了标杆和示范作用，是中冶一级、二级开发的承前启后者;项目集商业、居住与办公为一体的综合性质将提升区域形象，给片区居民带来全新的生活方式与理念;打造城市商务旗舰 推动区域快速发展;城市中兴;形象与风险控制下的双赢;核心驱动物业及物业组合;城市中兴;永宁街地块复合用地性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成大小不一的九块，指标不一，存在产品打造的规划难度;商埠街地块为商业混合用地 用地面积11978.3m2 建筑面积83848.10m2 容积率约7;优势：交通、混合用地、高架及高压线劣势：破碎;生活型配套商业低档且杂乱，也无宜居居住环境;景观资源丰富，但缺乏整体宜居的环境和氛围，江景资源未得到充分利用;由于南京主城区整体住宅供应缺乏，地块南侧逐渐形成高端住宅区，但整体未形成与之相匹配的居住环境，居住价值拔升呈点式拔升，遇到瓶颈;*;秉承下关规划要点，下关滨江区将打造南京外滩，快速改善民生，提升城市形象;*;现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧大量高端居住人群的导入，区域的消费能力升级;区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为核心引擎;在明确了本项目的核心驱动物业的前提下，我们将从市场和客户角度出发，结合本项目的目标 ，进行物业的合理组合;城市中兴;怎样的项目理念才能形成地标和代言怎样的物业配比组合才能达到形象和风险控制的双赢;综合物业、混合城市、购物、工作、居住、交通； 开放，共融的生活方式和理念;酒店;考虑酒店的资金沉淀和投资回报周期较长，不建议在作为启动项目本项目中设置;商业;区域现有商业主要集中在热河南路沿线以及大观天地mall，项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力;以阅江广场为代表项目，包括一个苏果超市和苏宁标准店;定位为“南京首家RBD城市休闲商业核心区”，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的生活mall，以周边10万居民为第一辐射人群，包括一小时车程范围内的旅游人群;业态定位齐全，突出餐饮及娱乐业态，同时通过自营的儿童体验中心形成特色目的地型业态;开发商持有80%，20%商业实现返租销售，通过在建筑单体中造街的方式，成功实现了首层及各层重要商铺保留的前提下，实现了商铺分割销售融资与运营之间的平衡;万达东坊商业金街做为万达广场的配套，以餐饮为主，通过总价门槛限制低档商家入住;从销售型商业的价格实现来看，商业价值较高区域或高端住宅社区的配套商业价格高于住宅均价，且去化良好;住宅;城区土地供应量少，尤其是住宅极稀缺，随着整体土地市场供应的减少和地价的上升，本地块的稀缺价值将越发珍贵;城中板块高端公寓均价3万左右，以三房和四房为主，依靠南京最顶级的城市配套及稀缺地段价值吸引全市的高端改善及投资客户，后续基本无集中供应;;写字楼;按照板块核心驱动力及产品供应结构来分类，将南京写字楼分为3个梯队;;南京标准写字楼成交价格有所提升，租金进入上升通道;40~60㎡户型的产品为供销热点区间，主打投资市场 真正意义上的办公楼物业热销户型，则主要集中在120-360㎡之间，如绿地广场、联强国际大厦等，主要吸引的中小型企业的自用需求 同时９００平米以上主要成交客户为大客户，面积需求明确;南京写字楼未来两年空置率维持高位，随着需求的增加，空置率将稳步下降;依企业发展阶段不同形成不同的需求;区域不属于写字楼集中区，片区内暂无高档写字楼产品，未来商务氛围成熟偏远期;阅江广场——借助优势景观、配套资源，实现了较好去划，吸引了部分投资客户;蓝晶国际——主打城市中高端人士，以低碳环保为核心理念，通过高科技品牌精装修成为主城区的亮点;酒店式公寓;;*;目前南京市场，40年产权酒店式公寓在规划设计方面，特别是层高方面有优势，可以做到4.8m的层高； 在70年及65年小户型受南京地区限购令影响的情况下