左右城市未来—鞍山庄士中心城项目的总体营销构想.pptVIP

业态构成——二层：女人街 业态构成——三层：绅士街区 业态构成——四层：儿童乐园，健身，辅助类 业态构成——五层六层：餐饮，娱乐，休闲 业态构成—— 业态构成——期间穿插体验类商铺 商业风格 第三章 庄士中心城 （项目营销策略及执行） 2015.12 2015.8 C8 B8 价格曲线 货量曲线 推广曲线 客群曲线 ⑤ 高调入市使推广与目标客户步调一致 ① ① ② ② ② ③ 价格销控期 ⑤ ⑤ ① 两次放量、双推广高峰期，增加营销机会； ② 阶段性产品供应断档及价格快速提升促使客户出手下定； ③ 积累期过长会造成客户流失，短平快的招商策略； ④ 预留价格空间，抗市场风险能力增强 ④ ⑤ ⑤ 时间主轴 推行以“互动及共振”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造可持续性发展的客户互动。 品牌拥护者 近端区域客户 企业白领 潜在品牌拥护者 城市价值认同者 投资客户 非地缘客户 公务员、企业中管层 房产投资层 激情人群 城市新锐人群 知本人群 意见领袖 业内口碑 舆论载体 客户资源 价值沟通 价值认同 客户层 传播层 销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。 后期聘请专业公司进行统一经营管理。 由甲方聘请的物业管理公司行使物业管理职责 经营管理方向 物业管理方向 本项目经营管理的模式 关键营销爆破点 2015.12.20 2015.8.12 营销初发力 C8 B8 货量曲线 价格曲线 推广曲线 客群曲线 客户持续保养放大，并在B8入市时形成旺销 以不断升级的卖点持续市场热度并通过精细化操作节省成本 多点价格调整阶段，整体操作可控性较强 整体营销策略——图解 C8——控制节奏，精细操作 B8——强势入市，立体推广 C8 项目总监直属负责制 ? 强力管理支持 统筹管理项目整体营销行程 支持项目前期及阶段性营销工作 阶段操作原则 筹备 8月 9月 12月 4月 前期准备 C8精细化操作 长线蓄水 B8引爆销售 2月 阶段成果 2016年 销售阶段划分 C8 引爆 B8 ? 强力管理支持 负责项目整体操作及管理 负责项目营销策划及执行 专案负责制 定价策略 甄选本案项目周边有产品竞争力的项目作为样本，以推导本案产品定价。 样本选取为——新兴盛世广场、万熹城市广场园、乐购、四隆景子街、苏宁生活广场、上海城 商业均价设定：10000-12000元/㎡ 租金均价设定：1.2-1.8元/㎡/日 项目预估销售收益：2亿元人民币左右 项目预估年租赁收益：600万元人民币左右 定价模型 ——备注—— 通过对竞争项目进行评分，并结合在售项目的销售均价及销售率， 求解本案首开期的预期价格，并在此基础上加上预期动态涨幅， 进而得出本案的首开期推售均价。 一个共生城市的理想。也是我们的理想。 THANKS！ 周边竞争项目分析 站前商圈以资格老，众多商场林立，商家云集密布，业态品类齐全，领跑鞍山商业发展。现有商业项目经营面积累计60余万平，主要有：新世界、百盛、四隆、景子街、新玛特、乐购。 新建商业项目建筑面积约20万平，新建项目：万熹城市广场，百脑汇。 鞍山商圈—站前商圈 项目所在站前商圈：以百货商场为主要业态，未来依然是城市商业中心。 组成： 鞍山火车站以东，由建国路、站前街、胜利路、东山街等主要街道构成，是鞍山各大百货商场的集合地，也是传统的商贸购物核心区； 规划： 商业、餐饮、金融、办公、酒店等为一体的综合型核心区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇； 现状： 中心城区基本已经没有空置土地可以出让；在建的几个综合体项目均属于该商圈的边缘地带，已逐步呈现外溢效应，带动临近区域的商业发展； 未来，站前商圈依然是城市中心;在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设； 外溢效应愈发明显； 住宅发展空间小，商业发展空间有限； 大商新玛特 新世界 四隆广场 百盛 景子街 乐都汇 国泰大厦 天河大厦 钻石城 万熹城市广场 莊士中心城 其中新兴?盛仕广场为代表，由鞍山新兴房屋开发有限公司斥资10亿元人民币打造的复合型商业地产项目。 项目占地3万余平方米，总建筑面积23.6万平方米，由新兴?商贸城、新兴?不夜城、盛仕?公寓、盛仕?商务楼四大主题项目构成，集高档办公、商务、购物、住宅、酒店、餐饮、娱乐、休闲等于一体的城市综合体。 鞍山商圈—建国南路商圈 现有商业项目经营面积累计20余万平，主要有：新兴、四隆小商品城。 待建商业项目建筑面积约80万平，新建项目：中南世贸、上海城、红星国际等；是主要竞争对手。 毗邻建国南路商圈：区域商业正趋于成熟，多为社区商业。在建项目多为综合体，未来竞争激烈。待新项目建成运营，将支撑起本商圈成为新的城市商业副中心。 中南世贸 红星国际广场 上海城 亿赐方休闲广场 莊士广场 新兴盛仕广场