（2019年度）河源房地产市场年报-世联行.pptx

2019年河源房地产市场年报2020.1.31目录政策环境分析土地市场表现商品房市场表现总结与展望3Part 1政策环境分析4政策环境分析 ——央行调整新发放商业性个人住房贷款利率中国人民银行公告〔2019〕第16号显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位 和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住 房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性 个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。实施时间：自2019年10月8日起。定价办法：以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准 加点形成。重定价周期：重定价周期最短为1年。区别信贷政策：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报 价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 加60个基点（0.6%）；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点（0.6%） ；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 因城施策：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级 市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2019年8月20日发布LPR：4.85% （目前实施贷款基准利率4.9%） 意味着：首套房利率不低于：4.85%，二套房利率不低于5.45%5政策环境分析 ——央行"降息"，部分资金流入房地产，有利于房价上升11月5日，央行发布公告称，当天开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平， 期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。11月20日，央行在其官网如期发布了最新的贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期品种报4.15%，上 次为4.20%；5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。1年期和5年期的LPR较之前均有所下降。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金 成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼 市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低 于LPR+60个基点。对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年 期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走 势，5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年，平均月 供减少30元，30年合计减少月供10890元。对于购房者来说，刚 需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分 城市已经限制房价。LPR的下降对当下楼市有稳定的作用，同时从侧面刺激购房者 买房意愿。6Part 2土地市场表现7土地市场表现 ——年度走势土地供求价年度走势：土地供应端明显增加态势，需求端土拍热度大幅增长，楼面价小幅下降。2019年河源市区土地供应大幅增加，2019年供应112.6㎡，交去年同期增加56%，成交104.75万㎡，同比增加105%，楼 面价下降19%，为1807元/㎡。2019年河源市整体土地市场供求对比2018年均大幅增长，区域优质地块依然是各大品牌房企的关注焦点，土拍市场热度 依然不减，市场预期看好。2014年-2019年上半年河源市区住宅用地供求价走势2019年上半年河源市区住宅用地成交情况供应（万㎡） 成交（万㎡）楼面价（元/㎡）112.623数量（宗）同比+188 %104.75占地（万㎡） 同比+105%1131202500104.7522561002000861807728031.42建面（万㎡） 同比+167%17.3平均溢价率（%） 同比-92%150014775855127560511210474082610004021 21500201807楼面价（元/㎡） 同比-19%43.45成交金额（亿元） 同比+91%002014年 2015年数据来源：河源市公共资源交易中心、世联监控2016年2017年2018年2019年82019年河源市区住宅和商办用地出让统计序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价（万元）楼面价（元/㎡）溢价率 (%)竞拍人成交时间1河公易土[2019]2号河源市江东新区产业园区横一南路南 边、经六北路东边商务金融用地21061.21.54401.790813930.00%河源市鋐晟开发投资有 限公司2019/2/272河公易土[2019]3号河源市江东新区产业园区经五北路东 边、横一南路南边、经六北路西边、 纬一路北边住宅兼容商业服务业16008.822.55026.108125631.36%河源市鋐晟开发投资有限公司2019/2/273河公易土[2019]4号河源市江东新区产业园区柏埔河