《房地产开发与经营》.docVIP

第一章 1.房地产开发与经营的含义是什么？ 房地产开发经营是指 房地产开发企业在城市 规划区内 国有土地上进行 基础设施建设、 房屋建设，并转让 房地产开发项目或者销售、出租 商品房的行为。（百度） 房地产开发： 广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发； 狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2.理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等 3.房地产开发与经营的特点是什么？ 房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强 4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。 投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理 5.房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。 第二章 1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素 微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众 2.市场需求预测的影响因素。 竞争状况 人口统计分析 趋势分析 3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度） ：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下，价格是影响时常需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。 应用：1.完全竞争型市场结构企业定价2. 垄断竞争型市场结构企业定价3.寡头竞争型市场结构企业定价 4纯粹垄断型市场结构企业定价 5.简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略 生产策略 市场开发策略 价格策略： 高价策略 低价策略 均衡价格策略 6.房地产经营决策原则则是什么？ 遵守政策法规的原则- 取得最佳效益的原则- 风险意识的原则- 定性分析与定量分析相结合的原则 7.房地产经营决策程序是什么？ 1.发现问题 2.确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性 3.拟制方案 整体详尽性 相互排斥性 4.分析评价 限制因素分析 潜在问题分析 综合评价 5.选择方案 6.实施追踪 反馈控制 追踪决策 第三章 1.房地产企业的概念及特征有哪些？ 房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 特征：房地产企业的地域属性；房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展趋势 2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 直线制组织结构 优点：命令统一、责权分明，维持成本低，快速灵活； 缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。 职能制组织结构 优点：利用专门化、规模化带来了成本节约，减少了资源浪费。 缺点：由于部门分割，部门不了解其他部门的工作，只追求各自的只能利益；由于负责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益。 直线职能制结构 优点：统一指挥与专业分工相结合 缺点：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高 事业部制组织结构 优点：强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增加内部竞争 缺点：活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构 优点：公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好的沟通和交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用 缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产