万科对于社区商业运营模式分析报告.pptVIP

社区商业运营分析 深圳地产市场研究部 会议纪要： 要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目，通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后汇报； 思路分析： 1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式 业态、规划、节奏、合作 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求 商户 住户 开发商 1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱 业态+规划 合作 相关建议 节奏 客户需求 商家需求 逻辑与提纲 客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能 社区商业 满足基本生活功能 提高生活质量功能 休闲游憩功能 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析 客户提及率50% 20%客户提及率50% 客户提及率20% “满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求 客户对业态提及率 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点 满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等 “提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等 客户对业态提及率 提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务 “休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施 客户对业态提及率 在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等 在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能 步行5分钟 步行10分钟 骑车15分钟 1、步行5分钟到达“便利店”，约300m 2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m 3、骑车15分钟到达购物中心 住户 便利店 超市/餐饮店 购物中心 逻辑与提纲 业态+规划 合作 相关建议 节奏 客户需求 商家需求 配套内容 商家需求 客户需求 开发商态度 满足基本生活功能 （基本需求） 超市 1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量（500户起）3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足 1、步行距离10-15分钟 2、商品品种齐全 3、商品品质保证 4、商品价格合理（±5%） 长期返租 银行 1、一定的居民量2、能见度好 1、ATM机 2、安全监控设施 菜市场 1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足 1、步行距离10-20分钟 2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类 3.价格与市场价接轨 提高生活质量功能 （品质需求） 24小时便利店 1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、能见度好 无 小型餐饮店 1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足 1、集中设置 2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店 美发店 1、一定的居民量2、能见度好 无 面包房 1、一定的居民量2、能见度好 1、商品品质保证 2、商品价格合理（±5%） 家政服务 1、一定的居民量2、能见度好 无 电脑维修 1、一定的居民量 无 干洗店 1、一定的居民量2、能见度好 无 定向扶持 休闲游憩功能 （游憩需求） 邮局 1、一定的居民量 无 市场自由发展 家电维修 1、一定的居民量 无 大型酒楼、酒家 1、一定的居民量2、能见度好3、停车方便，停车位充足 无 书店 1、一定的居民量 无 文具店 1、一定的居民量 无 婴儿用品 1、一定的居民量 无 美容美体店 1、一定的居民量 无 商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键 前提条件： 具体要求： 【超市】 1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）； 2) 价格：不宜高于区外价格