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城市住宅小区物业管理办法 第一章总则 第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套 设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居 住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的 住宅小区的物业管理。 本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设 备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等 管理项目进行维护、修缮和整治。 第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主(住 户)自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理 相结合的原则。 第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主 管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关 问题，对物业管理企业实行行业管理。 区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理 有关物业管理的投诉。 其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工 作进行指导和监督。 第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利；有遵 守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。 第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权，收益权 以及授权、委托的管理权等受法律保护。 第二章物业管理组织 第七条新建住宅入住率超过?50％时，当地街道办事处应当会 同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业 主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责 并报告工作。 业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年 至少召开一次。 业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免业主委员会的组成人员； （二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公 约； （三）决定关系业主利益的重大事项； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （五）审查批准物业管理基本金的开支方案； （六）监督业主委员会的工作。 业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个 住户都具有约束力。 第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法 权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处 的指导和监督。 业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管 理工作。 业主委员会的职责： （一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约； （二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案； （三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同； （四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费； （五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督； （六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷； （七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其 他职责。 第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业 管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。 第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业 主委员会签订书面合同。 物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期 限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。 第十一条物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业 管理： （一）房屋及其附属设施的维修、养护； （二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理； （三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防 范等设施的维修、管护； （四）道路维护，车辆停放秩序管理； （五）安全保卫和公共生活秩序管理； （六）专项及特约服务； （七）其他物业管理事项。 第十二条物业管理公司的基本权利： （一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用； （二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的 行为； （三）委托专营公司承担专项物业管理业务； （四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。 物业管理公司的基本义务： （一）依法经营，为住户提供优质服务； （二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委 员会监督； （三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情 况。 第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和 要求收取物业管理服务费。 住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公 司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。