千舟湾项目可行性研究报告.docxVIP

---- ----- 附件 1 海南博鳌千舟湾项目 可 行 性 研 究 报 告 大通房地产开发有限公司 2005年 5 月 1 目 录 第一部分 项目概况 3 第二部分 土地取得方式 6 第三部分 市场研究 8 第四部分 规划设计分析 15 第五部分 开发计划安排 16 第六部分 投资收益分析 17 2 第一部分 项目概况 一、 项目基本情况 本项目位于海南省琼海市博鳌亚洲论坛特别规划区千舟湾地块 内，距离海口市约 100 公里，距离琼海市嘉积区约 20 公里。千舟湾 地处海南岛东海岸的万泉河、 龙滚河和九曲江的三江入海口处， 与沙 坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。 项目地块现属海 南博鳌投资控股有限公司名下。 该项目占地面积约 40 公顷，建筑面积约 24 万平方米，规划容积 率为 0.6，设计层高为≤ 5 层，周边市政配套设施齐备。 海口 博鳌 三亚 3 二、 周边建设现状 博鳌镇濒临南海， 这里的自然生态保护得近乎完美， 被联合国环保专家称为世界上保存得最完美的江河入海口。 本项目地处博鳌镇西 侧约一公里处，紧临海南红石实业有限责任公司 2001 年开发的“蓝色海岸” 别墅区。项目周边不仅自然景色优美，而且随着博鳌被选定为博鳌亚洲论坛的永久性会址所在地， 该地区生活配套设施也建设得相对完善。博鳌水城内已建成超五星级的博鳌金海岸温泉大酒店、 四星级锦江温泉大酒店、 亚洲唯一的全岛型林克斯风格高尔夫球场、 别墅、专家楼、休闲娱乐设施等。 项目用地北侧紧临道路， 可通往海南岛东线高速公路，交通极其便捷。 项目周边地区已形成内外交通畅通， 融酒店住宿、 会议接待、别墅度假、高尔夫运动、 温泉疗养、水上旅游观光等功能于一体的初期规模。 三、 区域规划发展 项目基地位于海南省东部海岸沿线，依山傍海，海岸线长达 21 公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙 滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛） 、两港（博鳌港、 潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石）。南部 直达万宁境内的龙滚镇，沿线海崖景色独特。 由于博鳌地区丰富多样的自然地形地貌和作为博鳌亚洲论坛的 会址所在地，“博鳌”在国际上享有了极高的知名度。中信集团得到 4 省政府的大力支持， 将投巨资开发建设辖 122平方公里土地的博鳌亚 洲论坛特别规划区。重点开发建设生态环境科学研发园、 住宅区、商 业区、玉带滩海滨度假区、龙潭岭山景度假区、红树林自然公园及高 尔夫球场、 龙滚生态村、金牛岭度假区、山钦湾风景区、 千舟湾区域 内的河畔酒店公寓、 特别规划区内主干公路及市政桥梁建设。 此外还 将进行民俗文化村及商业、 娱乐业的开发和建设。 全面建设和完善多 功能的旅游设施、 市政基础设施和服务设施， 跨身世界一流的旅游度 假胜地。 琼海市区 嘉积区 官塘区 博鳌区 5 本项目位置 蓝色海岸别墅 博鳌镇 东方文化苑 锦江饭店 金海岸酒店 沙坡岛高尔夫 索菲特大酒店 亚洲论坛永久会址 沙美内海 玉带滩 第二部分 土地取得方式 一、 土地概况： 本项目用地（千舟湾 600 亩）已于 2000 年办理国有土地使 用权证，土地所有者为海南博鳌投资控股有限公司， 土地用途为 旅游，使用年限至 2055 年 10 月 31 日。该宗地分为二个地块： 东北部地块北邻朝博路，约 224亩，西南部地块南临万泉河道， 376 亩，之间有人工开挖河道相隔。该宗地西侧为已开发建成的蓝色海岸别墅区，东侧紧邻永久科技（临安恒晟房地产公司） 6 的 100 亩用地（现闲置），再向东与金海岸酒店隔河相望。 朝博路 亩 蓝色海岸 永久科技 376 亩 100 亩 二、 土地取得方式： 本宗土地所有者海南博鳌投资控股有限公司成立于 1999年 8 月，注册资金 3 亿元。2004年 5 月，中信国安集团收购了博鳌控 股 70%股权，正式入主博鳌。 大通房地产开发有限公司系中信国 安集团下属子公司， 该宗地可通过内部关联交易方式将国有土地 使用权转移至大通公司名下。 7 第三部分 市场研究 一、 宏观市场条件—复苏势头明显，博鳌突显潜力 海南房地产目前供销衔接良好。 2000 年至 2003 年，全省商品房竣工总面积 257.82万平方米，其中住宅 233.08万平方米，占 90.4%；销售总面积 287.01万平方米，其中住宅 269.2万平方米，占 93.7% 。据统计部门 2003年调查的 48 家企业，商品房空置率为 9.1% 。 2003 年，海南省商品房每平方米价格为 2122.8元，比上年同期上涨 18.6%。部分城市的部分地段房价涨幅则远远大于以上数据。 特别是三亚的房地产价格一直在高位运行，从而给琼海、博鳌等地的房地产价格提升打开了空间。