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土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能， 优化土地资源配置， 盘活存量土地， 充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和 保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地 供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据 ** 市城市的总体规划 及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包 括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖 气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土 地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所 有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区 国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年 度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开 联审会进行初步 审查，提出预审意见，通过后 出具用地审查意见 ，** 政府出具用地批复文件。 4 、实施方案经政府有关部门审核通过。根据 ** 市政府出具的用地批复文件， 实施方案报 ** 市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、 发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。 三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开 发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权 出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施 建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到 “七通一平”或需求者要 求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让 城市国有土地 ( 简称毛地 ) 或农村集体土地 ( 简称生地 ) ，我公司完成一级开发后核 算开发成本及酬金， 待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、 酬金和利润分成， 剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一 级开发计划，对城市国有土地 ( 简称毛地 ) 或农村集体土地 ( 简称生地 ) 进行统一的 征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域 范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” ( 即通自来水、雨 水、污水、 中水、电力、供暖、 电讯、天然气和场地平整 ) 的建设条件 ( 简称熟地 ) 。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费 ：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿 费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有 关税费。 2、地价款： 参照 ** 市基准地价标准。 3、前期工程费： 前期工程费包括项目前期的规划、设计、可行性研究等费用。 4、市政基础设施建设费： 市政基础设施建设费包括场地平整、市政道路与桥梁建 设以及 自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气等建设费用 。 5、企业管理费： 管理费按土地取得费和开发费之合的一定比例提取。 6、财务费用：财务费用为我公司为筹集资金而发生的各项费用， 包括融资利息等。 7、其他费用：不可预见费，项目招商推广费等其他费用按投资额的一定比例提取。 8、利润： 利润指投资收益。 六、利益分成 在本项目中，新区政府与我公司的盈利模式采用 “分享土地增值收益 ”模式。 该模式是指我公司除获得土地一级开发成