土地开发成本及出让价格测算方案.docxVIP

?中国管理资讯网 松江新城土?地?开?发?成?本?及?出?让?价?格?测?算 方案 投资控制部编制 二零零二年二月二十一日 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 目　　录 1.?我国的土地制度 2.?城市土地价格形成过程及形成机制 3.?房地产估价原理介绍 4.?我单位的土地开发成本分析 5.?地块价格估价方法 6.?课题：成本法进行地价测算 7.?委托专业的评估机构进行地块估价 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 1.我国的土地制度 “我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。十分 “ 珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基 本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使， 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前 我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有 权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益 的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由 国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其 他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办 理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均 年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人 口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地 前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业 人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六 倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费 标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助 费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自 治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有 关规定缴纳新菜地开发建设基金。 　　国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定 土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用 地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地 是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、 养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住 宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设 施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改 土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格）， 使用地单位和个人从经济上自我约束。这样土地所有权在经济上才能 得以实现。我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大 量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少 的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有 偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 ?中国管理资讯网 ?中国管理资讯网 2.城市土地价格形成过程及形成机制 2.1?我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成 过程大致可分为三个阶段： 　　第一阶段是从?1949?至?1954?年，城市土地价格逐渐消失。新中国 成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家 的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使 用者。1954?年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的， 所以这一时期，城市土地价格是存在的。1954?年?2?月?24?日，当时的 政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占 用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。此后，城市土地价格已不复 存在。在这一文件中，我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一 时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位实行统 收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高 企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。 　　第二阶段是从?1954?至?1979?年，城市土地无价使用。大约到?1956 年，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企 业的改造，实际上成