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经纪人业务流程 一、房源委托 1、接受房源委托必须统一使用《售房信息登记表》，并认真填写，确保信 息的完整性，要明确业主是否有售房动机，是否能做主，确定价格。 2、接受房源委托需向业主提出签定卖方委托代理协议，尽力说明业主签定 独家委托，在委托中应确定房价、双方权利义务及及违约责任，要约束业主 （特别是业主正居住的房子）跳过我公司及经纪人与带看过的客户成交。 3、接受房源委托后应第一时间向业主要求看房，进行物业勘察。 4、接受房源委托后，经纪人应按照?SIS?管理制度的规定及时录入房源信 息，应在备注中注明是否有营业税、是否有钥匙、如何看房等，并在?SIS?中添 加户型图、外景及室内图片。 5、信息表使用参照（附件?1）。 二、物业勘察（收到房源一周内进行） 1、物业勘察所需资料、工具：公文包、经纪人文件夹（卖方委托代理协 议、物业勘察表）鞋套、指南针、照相机、计算器、卷尺。 2、应严格按照物业勘察表所含项目进行勘察，必须填写完整。应注意业主 是否有贷款未还清（确定由业主自己还清还是需要垫资）；连同房屋出售的设施 设备应在委托协议或物业勘察表注明物品清单，并请业主确认；针对业主正居 住的房屋应落实成交后的交房时间。 3、物业勘察表使用参照（附件?2）。 三、客户接待、房源配对 1、接待客户必须按照店面客户接待的标准流程进行，问侯语为“您好，需 要帮助吗？”来电客户的标准语为“您好，21?世纪不动产”。（按照附件?3?进 行） 2、进店客户必须给客户倒水放在客记右手边，经纪人与客户交流时应坐在 距客户?45?度的地方，需完整填写买房信息登记表，弄清客户需求。来电客户应 填写电话记录本。按照（附件?4）进行。 3、充分了解客户需求后应及时给客户推荐合适的房源。 四、带客看房 1、经纪人带客户看房必须请客户无条件签定看房确认书，客户拒签看房确 认书的不予带看。针对业主自住的房子带看之前应告知客户不可直接与业主谈 价，不可擅自找业主谈价及私下成交。 2、业主自住的房子应由房源方经纪人与客源方经纪人共同带看。 3、带看过程中双方经纪人应相互配合，经纪人应把握好买卖双方，避免双 方当面谈价、争吵、互留联系电话等。 4、经纪人带看应实事求是，不得对客户进行房屋相关情况的隐瞒。 5、看房确认书按照（附件?5）填写。 五、磋商、谈价 经纪人带看之后，若业主还价在?5%以内的应填写谈判记录表，并第一时间 告知铺售经理，由销售经理协助进行谈判。在给客户让价的时候应注意技巧， 不能直接报出底价或让价过多过快，应留有余地同时保证买卖双方利益最大 化。 为使店内资源有效成交，凡进入谈价阶段的客户谈判工作统一由组长、业 务经理或店长负责，经纪人不得隐瞒谈价情况自行处理。 按照（附件?6）填写。 六、收取意向金或定金 1、带看之后若买方对房子比较满意及买卖双方有一定成交意向的，经纪人 须及时进行促成，价格不确定的向客户收取意向金，价格确定的收取定金。 2、经纪人不能自己签定意向金及定金收付书，应由小组长、店秘、店长负 责签定，经纪人配合。 3、收到意向金后应第一时间告知业主确定价格进行谈判，业主一旦确定价 格应第一时间将意向金收付书送至业主签字确认，将意向金转为定金，并告知 客户，三方确认签定合同时间。 4、收取定金应通知业主，尽量使买卖双方到场签定。如业主不能到场，则 一定要电话征得业主同意，并告知客户业主签字后生效适用定金原则。收取定 金后应即时告知业主，并第一时间交送定金给业主请业主在定金收付书上签 字。 1000?元以上款项由店秘进行收取，经纪人不得私自收取。如遇特殊情况， 需经纪人收取的，应上报店长批准，尽量降低收款风险。 1000?元以下（含?1000?元）的款项，经纪人应在征求店长同意后，方可进 行收取，严禁私自收款。 七、签定《房屋买卖三方合同》（简化版协议） 1、签定《房屋买卖三方合同》应统一使用制式合同，由店秘、小组长、店 长负责签定，经纪人配合。签定合同必须在店内进行，不得带合同及公章外 出，如遇特殊情况须向店长申请，并征得同意。 2、合同中应注明连同房屋出售的物品清单；约定由中介方押小部分房款， 作为物业交割的保证金，侍物业交割完毕后退还业主。 3、《房屋买卖三方合同》签完后应相互交叉审核后方可签字盖章。 4、买卖双方应互留身份证复印件同时在店内留存。 合同签定前，经纪人至少应提前半天通知合同主签人员做好合同签定的准 备工作。同时，经纪人应将该房的全套流程和细节告之合同主签人，以避免应 沟通不畅而导致严重后果。 合同签定完毕，合同主签人应将所签合同交当事经纪人和小组长或店长审 核后，方可交客户签字。 合同中应明确注明佣金和代理等服务费用的收取时间和途径。 八、产权过户、银行贷款 《房屋买卖三方合同》签定完毕后，由店秘负责办理房屋的产权