商业街物业的管理重点.pptVIP

* * * 商业街物业管理 行 业 交 流 1 2018 鼎力前行 工作室 作室 CONTENTS 目 录 01 02 03 管理重点及注意事项 管理重点及难点 04 过程监管及需求服务 Part 01 管理重点及注意事项 随着实体企业被网购逼的举步维艰，厂房和商业地产已步入了困难时期，各地为了化解商业地产的库存都想了不少办法，但商业地产的颓势仍无缓解迹象。 但这绝不只是商业的全部。支撑着商业街辉煌运营额的，包括综合体内住户和周边人群的光顾。但商业整体业态的运营，才是商业的核心和灵魂。正是物业管理在商业运营方面的成效，才让投资者对商业街充满信心。 01 商家入场服务即引导 告知义务 梳理房屋基本情况及缺陷告知 通过政府相关法律法规进行引导 发放行政许可相关提示及告知 1、对应商业街经营范围梳理商业街，优缺点如”给排水情况、电力配置、通风井是否设置、空调外机位等； 2、具备餐饮条件商铺的烟道情况、隔油池是否设置、排水管径、通风井、天然气进户情况等情况的梳理； 3、提前对具备使用条件的商铺进行外摆规划，统一外摆隔离风格、外摆区地面保护要求，规范商铺外物品摆放； 4、广告位置及店招的设置及要求； 5、做到商家进场前的就告知到技术交底、禁止行为及提示。 02 过程监管及正确引导 服务、引导、监管 通过政府部门许可方能实施的 装修改造严禁的相关事项 入场引导及监督的重要性 装修期间的管理及服务 1、重点关注室内:商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、烟道搭接（位置拆改等），通风井改造、主排水管改造、隔油池设置、空调外机位调整等 2、重点关注公共区域: 应急照明电源拆改、电梯厅，共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留，拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。 3、消防探头、喷淋、消火栓拆改（大于330平方）二装消防备案 4、过程监管，隔楼搭建、消防探头、喷淋、消火栓拆改的必须在装修方案上注名，出具有政府相关部门发放的审核通过意见及备案表。 装修期间的管理及服务 5、餐饮娱乐等大负荷使用电力的经营商家，装修前期应对室内设施设备进行相关交底 是否具备与商家经营相关匹配的先决条件。如餐饮经营：提示主要包括“电力配比，总功率（部分负荷可引导采用燃气实现）、烟道情况（直接到户还是后期达接）、排水主管网直径及数量、是否有隔油池设置等” 装修期间的管理及服务 6、门前五包协议的签定。 商家进场时需要与物业服务合同一同签订的还有“门前五包协议”主要包括：是指承担门前包卫生、包绿化、包市政公用设施、包建筑物容貌、包秩序其中，包卫生，即做到门前无垃圾杂物、无污水、无污垢、无油渍或严重积尘，遮阳棚规范、整洁，无破损；卫生设施完好整洁，无破损；包绿化，即协助绿化管理部门管护好树木花草和绿化设施，及时清理门前花坛内的垃圾杂物，不攀树折枝，采摘花朵，不得在树干、树枝上钉钉子和乱挂杂物等；包建筑物容貌，即保持建筑物的维修和修善。包秩序，即禁止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴等影响市容秩序的行为，对其他行为人的乱停、乱靠、乱摆摊设点、乱挖掘等影响市容秩序的行为有监督、劝说和举报的责任等。 03 经营期间的服务及引导 多经及为客服务 外摆区的需求及使用 公共区域的合理运用 主管部门的沟通及协调 月度入户经营隐患的排查服务 随着人们生活节奏的加快及消费习惯的改变，感观、理性消费更为突出。爆发性消费已不多见。商家的平均经营成本也不断提高，为减少经营面积在经营成本中的占比及经营特色的招示度，商业街外摆区就成为了经营者的不可缺少的需求与新宠。 1、外摆区的需求及使用 1）、对具备条件的商铺进行外摆区域的统一规划及编号，进行统一管理。业主在办理收房、签订前期物业服务合同及相关手续的同时应签订同意管理方统一对公共区域的合理管理及利用的协议。 2）、经营商家入场时根据实际需求签订外摆区的使用租赁协议（协议应与商铺的租赁合同时间一致），来促进项目多种经营及规范管理统一性。 2、公共区域的合理运用 1）、对具备条件不影响商铺经营的区域进行商业业态互补性的短中期经营招商。促进整体消费人群流量的增加。 2）、增加项目配套设施（非机动车就近停放看护、公共卫生间、休闲凳、吸烟区等刚性需求）满足不同层次消费人群需求，增加消费结构。 3）、增加项目多种经营及规范性管理。 3、主管部门的沟通及协调 1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政策法规的及时了解与传递。 2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街的各项经营活动。 3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家提供引导性服务。 4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、城管等部门为商家、企业提供形式多样的培训。 4、入户经营隐患的排查及服务 1）、定期开展入户安全隐患检查