关于中国房价调控政策的有效性分析报告.docVIP

.专业整理. .学习帮手. 关于中国房价调控政策的有效性分析 　　摘要：根据我国35个大中城市2002-2012年住房价格面板数据固定效应的回归结果表明，2005年颁布的房价调控政策并没有有效地抑制此后房价的快速上涨。从固定效应回归结果来看，在模型引入房价调控政策的哑变量无一例外地增加了截距项，并且具有统计显著性。在稳健性检验中，即使在引入房价调控政策哑变量与相关解释变量的交互项之后，其回归系数仍然显著。因此，房价调控政策的制定不仅需要考虑基本经济层面的因素，而且需要管理居民关于住房需求与供给变化的预期。 　　关键词：房价；“国八条”房产新政；面板数据；固定效应 　　中图分类号：F293.35 　　文献标识码：A 　　一、问题的提出 　　居高不下的房价已成为当前中国一个严重的社会问题，受到社会各界的广泛关注。针对这一问题，中央政府先后出台各种相关措施①，以控制房价过快上涨的势头，然而房价依然逐年上涨、居高不下②，我们不禁要问，中央政府的这一系列房地产调控政策是有效的么？限制中央政策调控效果又是哪一些呢？同时住房作为一种特殊的商品，兼具“消费品”和“投资品”两种属性，并且在中国特殊的制度背景下，住房价格又和土地价格紧密联系，而后者正是地方政府一个重要的财政收入来源。这一系列原因都大大增加了中国住房价格形成机制的复杂性。为了排除各种影响因素的干扰，本文以一次具体的房地产调控政策――2005年出台的“国八条”作为分析对象，基于2002-2012年全国35个大中城市住房价格的面板数据，对政府房地产调控政策的有效性进行了实证检验。在此基础上，我们还对抑制中国房价调控政策有效性的原因作了进一步分析。 　　现有关于中国房价的决定因素与政府调控机制的研究，主要表现为以下三个方面：一是地方政府的土地财政因素。王岳龙等[1]和周彬等[2]认为，随着地方政府越来越依靠“土地财政”，房价的逐渐攀升也引起地价的上升，地价的上升又会引起房价的进一步上涨。虽然中央政府力图通过扩大住房供给与抑制住房投资性需求两方面来抑制住房价格的急速攀升，然而依靠土地财政的地方政府，即使增加住房供给也有可能导致公众支付意愿的下降。张涛等[3]认为随着政府增加土地供给以及公共设施供给，以财政收入最大化为目标的地方政府能够利用购房者关于公共设施价值判断的差异，最终使得房产价格超过其内在价值。二是与地方基本经济社会因素的变化有关。比如说，有些研究从人口结构变化探讨房价上升背后的深层次的、基本的人口和经济因素。政府管制政策力图在短期内抑制房价的快速上升，然而，中国人口结构中少年人口抚养比例的提高则会从整体上提升住房需求进而推动房价的上涨[4]。陈斌开等[5]认为人口结构变化会导致住房需求结构的转变，并会在长时期引起住房供给以及住房需求的显著变化，这些引发住房供需结构的深层次因素将宏观房价调整政策短期的无效性。随着诸如人均收入以及家庭可支配收入等的增长，居民对于住房的需求将出现上升，来自地区性房地产市场的证据支持这一观点[6]。此外，从整体上来看，随着城镇化的推进以及农民工进城等，人们对于商业住宅的需求也将不断攀升。诸如人口结构、家庭可支配收入、城镇化以及农民工进城等经济基本面因素及其变化等会引发住房需求的上升趋势[7-9]，房价调控政策一旦很难减弱这些趋势性力量对于住房价格上涨的影响，就很难取得预期的效果。三是住房的投资性或是投机性需求。住房作为一项资产，对住房的需求与利率和信贷之间密切相关。理论上而言，住房作为一项资产，利率的上升有助于抑制房价。此外，房地产银行信贷扩张会刺激对住房的消费需求和投机需求，从而推升房价。然而，有关实证研究发现，提升利率的宏观调控政策并没有起到有效抑制房价急速上升的效果[10-12]。研究认为，因为我国的利率市场化进程较为缓慢，利率作为资产价格在配置资源上的功效还有待强化，结果是通过利率手段对房地产市场进行调整的效果并不显著。 　　综合上述，尽管诸多研究从理论与实证、微观机制与宏观视角分析了导致房价上涨的相关因素，然而，现有关于住房价格的经验研究，都只是在某种程度上揭示出房屋价格与上涨相关因素的相关关系。然而，实际过程中既可以是地方政府土地财政激励推动了住房价格的上涨，也可能土地价格的上涨实际上是由住房价格的不断上涨推动的。究其原因，主要是因为住房既可以是人们消费的对象又可以是人们投资的对象，那些影响人们消费选择以及投资选择的诸多因素进而可以对住房价格产生影响。本文的研究则试图通过一项具体的外生政策冲击以检验和识别其中的因果关系。 　　二、数据来源和变量设计 　　本文实证过程中采用的数据绝大部分来自《中国房地产统计年鉴》（2003-2013）以及《中国城市统计年鉴》（2003-2013）。本文选取《中国房地产统计年鉴》中35个