同路深圳中铁建大厦写字楼项目整合推广策略方案.pptxVIP

;since1993;《领袖写字楼》;第一章。 寻找出路----时势造英雄;第一节，市场研判;2，住宅地产市场的高度发达、高度饱和 住宅面积与办公面积比例严重失衡;5，从现在开始计算，预计未来三年写字楼供应总量 将达到约200多万平方米。;1，写字楼战国版图;◆全新的罗湖板块，以华润中心为最新代表;2，逐鹿中心区;◆中心南东区;◆中心区北区;◆总体印象-----------------------------;1，群雄并起，指点江山 06---07年，短短的两年时间， 深圳写字楼市场迅速走向成熟 ;◆地标性写字楼树立了典范形象： 区域地标、地铁地标、行业地标、商业地标……;2，市场乱象，顺流逆流 在繁荣的市场乱象背后， 机会与危机并存 ;◆机会点：;对WTO影响的盲目乐观。 对深港24小时通关后市场的错误判断。 证券市场政策指向的不明朗。 写字楼市场供应量继续加大 产品的高度同质化， 竞争格局的过度集中化 ;一，入市时机的把握 在写字楼市场大盘曲线到达峰值之前， 把握有利时机，迅速抢占市场 ;二，定位立场至关重要 →是站在最高处与少数最优秀者对话， →还是和江湖群雄厮杀一场，沧海横流方向英雄本色 →亦或甩开所有的人，一路领跑，绝尘而去！ ;1，本案销售策略确定为“大面积单位整体出售”，拒绝化整为零 2，那么我们的客户群就已经很清晰了 3，在大单位写字楼里办公的一流的大企业、大客户;1，城市发展的重点行业 金融业 保险业 物流业 咨询服务机构 2，新型国有企业集团 3，国际型公司;科技园板块→吸纳科技行业客户群;1，国际型企业 □注重环境素质、服务、效率、和物业形象 及与国际化接轨的程度 □在“以进为退，收放自如”的指导原则下 办公物业以租赁为主，很少自置写字楼 □所以写字楼市场以本土企业为主;2，金融、保险、物流、咨询服务机构 □深圳城市发展战略中的支柱型产业发展迅速， 对写字楼的需求旺盛 □因为需要通过表现实力来获得公信力, 所以对环境和形象的要求都很高 □应当列为本案的重点客户群 ;3，新型国有企业集团 □近年来，在市场的洗礼中重生再生的 一批新型国企不容忽视 □为了与市场接轨，与国际接轨 越来越重视“包装”和形象的作用 □所以搬到高档写字楼办公也就可以理解了 ;1，地位 在中心北区同期启动的项目中， 本案与市民中心的距离最近，关系最铁 可借助市政厅的影响来提升本案的形象和地位 ;2，高度 □本案高度200米，安联大厦高度150米， 从深南大道望过来的视线80%被安联大厦遮挡 □新世界中心260米，国际商会中心216米 □所以本案在高度和城市视觉上，并不具备特别的优势 ;3，价值 □所以本案具有一定的地标属性， 但是塑造强势的地标形象，条件不够充分，比较勉强 □而邻居的市政资源是可以借助的强力支持 ;□所以本案的价值序列;参照目标：新世界中心+安联大厦;2，差异性;□主题规划 →安联大厦将营造“绿色生态”主题 →新世界中心强调“超前设计，现代商务” →本案？？？？？？ ;□外立面 →本案外立面设计，简洁干净，典雅庄重， 返朴归真，具有永恒的美感 在同区写字楼中，识别性强 具有不动声色，泱泱大气的领袖气质;□核心地位 →中心的中心，核心地位无与伦比;基于市场研判、客户研判、产品研究的成果 确定我们的出路;“领袖”是对地标的一种超越;掌握主动权，占领制高点，垄断形象资源 不给对手和后来者留下超越的可能;把最好的最高的最强势的形象资源揽于一身：;一定要做到第一个出来！ 因为领袖地位的确立、形象资源的垄断， 都取决于出击的时机 （高端产品预热周期：1—2年） ;1，市政资源形象、地位的确立;回避低级的建筑功能、产品卖点层面的实力比拚 从最高级的话题，高屋建瓴的角度展开 我们只关心“上层建筑” 我们只强调形象、地位、价值和未来;项目定位----领袖写字楼 ;一，推广定位;二，项目命名;总部大厦;三，推广语;■推广语备选;三，平面表现 ;市场出击----五战定天下 ;贯彻做领袖做第一的策略原则 我们为本案的市场计划制定了 五大战役阶段 ;第一阶段：今年10月形象出街（政府搬家）年底;1，市场出击时间设定：2007年10月， 深圳市政府将于10月份搬迁新址----市民中心 这一重大事件是本案出击的最佳时机， 形象出街，搭上“政府号快车” 借势而上，一路顺风 ;2，阶段主题：《第一形象》 借用政府新形象，类比本案的形象价值;1，内部认购时间设定：;2，阶