安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议.pptxVIP

宏观政策;宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。;宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律;政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳定房价决心坚定。;月份; 2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨，也是导致本轮调控的主要原因。;每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期也不同。;2010年的调控关键词----“民生”;调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。;;;调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。;;08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的降价幅度低;调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快，且提升幅度更大。;;宏观政策对本项目的启示：;基础背景;;地块分析－位置;项目四至分析： 1、景观： 西侧在建儿童公园，其余方位无紧邻景观 2、噪音： 道路噪音——四侧临路（其中农林路是主干道） 学校噪音——东北侧中学 3、西侧高压线;地块分析－景观资源;项目周边100米以上产品视野开阔，景观良好，东面欣赏植物园与香蜜湖全景，西面可看园博园，南面眺望合肥湾海景，北面远眺塘朗山。;;;其他旧改项目区域优势欠佳，难以与本项目相抗衡；本项目作为传统豪宅区的项目，其纯粹的生活环境和居住氛围是区别于其他项目的核心竞争力。;二级竞争对本项目的启示：;之于区域：;客户分析;近几年，随着整体宏观经济的发展，资本和资源的重新分配，合肥的高端豪宅客户群出现分化，开始呈现出M型的社会结构特征;;他们是本地大型企业主;;普遍具有理性的财富支配理念；出于对风险的规避，在股市与房市的投资中更侧重于房产;客户群特征;特征一：他们的年龄主要在35-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主，子女大多为1个； 特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来3-5年再次置业的可引导性较大；;特征一：他??的年龄主要在35-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主，子女大多为1个； 特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来3-5年再次置业的可引导性较大； 特征三：随着个人财富的迅速积累，500-800万总价的物业已成为城市豪宅的入门级标准。;特征一：他们的年龄主要在35-50岁为主，有丰富人生经验，近年有年轻化趋势，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以三口之家为主，子女大多为1个； 特征二：具有丰富置业经历，置业类型及区域跨度大，未来3-5年再次置业的可引导性较大。 特征三：随着个人财富的迅速积累，500-800万总价的物业已成为城市豪宅的入门级标准； 特征四：置业普遍关注因素：关内、舒适度、安全、品味、档次、与众不同。;他们是 城市权贵阶层。;品质、格调、奢享是他们的消费价值观;案例借鉴;天生贵族血统，但仍属于一块璞玉，需要后天的雕琢打磨，方能成大器。;;项目;项目;W酒店;城市豪宅的三种发展模式2：提升阶段∣服务模式;香港顶级豪宅天玺：高端品牌嫁接+人性化的尊贵服务;城市豪宅的三种发展模式3：高级阶段∣定制模式;新加坡顶级豪宅 ：吉宝湾;以天然进口材质，意大利豪华家具品牌，高档家具摆设，配合高科技智能化服务，打造豪宅精装修品质标杆;充分利用楼隙空间，打造拥有10大主题的会所，并配以国际化物管服务团队，打造出极致体验感、舒适感的公共配套服务;;;产品定位;视角1.国内一线豪宅视角;国内一线豪宅主力户型以三四房绝对主力，位置优越的项目有少量的二房产品。主力房均面积在60-90平米。;从房均面积来看，合肥一线豪宅的舒适尺度与北京/上海等一线城市仍有差距。房均面积50-60平米。未来发展趋势将向北京上海看齐。;视角2.豪宅客户尺度需求视角;决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么？ 我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么？ 谁真正决定着项目品牌价值和市场（社会）导向？ 我们的观点是：人。 空间功能的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。 决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段…而是购买人群价值观。;针对本项目的产品定位，对中原高端豪宅项目成交客户（单套房成交总价500-2000万）进行深访，共采访客户20批次，其中二级成交客户15批；三级成交客户5批。 访谈明细： 天麓客户1批，十五峯客户2批，红树湾客户2批，波托菲诺客户2批，幸福里客户3批，博海名苑客户2批，星河丹堤客户2批，澳城客户1批。 中原行中旅分行3批，熙园分行2批。 访谈时间：3月8日——