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管理模式标准化研究以建筑投资业为例 　　摘要：本文首先整理国内外相关研究与理论基础，实 务方面例如筑投资业个案营运方式、组织型态与规模分析等， 企业管理理论方面例如?s?企业功能活动、标准化作业程序与 ISO?9000?系列比较，组织核心执行能力、价值链、管理组织 的变革等，作为本研究理论与实务结合基础并印证本研究结 果的确实可行性。建筑投资业者获利能力与内部操作管理能 力或外部景气繁荣、股市兴衰显现出极高度相关。现外部环 境动荡不定致生景气低迷，房屋市场需求急速萎缩、股市振 荡下滑，原来外部环境的机会己转变为威胁，每位经营者面 临有限的市场需求，无不各显神通以掌握客源。如何找出一 套较佳质量、较佳效率、低成本、较佳顾客响应，己成为全 体业者唯一选择。 　　关键词：管理?模式?标准化?研究?建筑 　　中图分类号?：?F2?文献标识码：A?文章编号：1672-3791 （2015）06（A）-0000-00 　　1?建筑投资业营运特性 　　建筑投资业的经营与管理具“资金密集”“高风险”、 “高获利”、“易于炒作”的产业特性，与其他行业相比较， 该产业的进入与退出障碍皆小，欲加入经营行列者?o?要将资 金来源及人脉关系处理得当，几乎任何一种产业皆可进入， 此种特性吸引许多异业人士伺机投入。 　　因为产业的特性及异业人士加入，致其经营理念与管理 模式深具浓厚的投机性，常因主客观因素的变化而随时在改 变。从事建筑投资业的并非只限于建设公司，其他如营造厂、 投资公司等及不具法人资格的个人都可盖屋出售，使经营型 态更显复杂。由于经营型态百花齐放，不同领导者实际的管 理模式，强烈地受到其既往的工作历练所影响，综合经营该 产业主事者至少有十种以上不同背景，例如?s?财团、中介公 司、建筑师、营造厂工程师、土地代书、地主个人等。这些 成长背景互异的经营者其己定型的经营理念与管理模式，常 被引用为建筑投资业个案管理模式的依据，因主事者管理风 格互异，员工们唯有自己暗中摸索并揣测高阶主管的意向而 适应，造成极不稳定的管理模式，加以该产业所具独特的高 风险特性，伴随内部管理的不稳定，可预见每个冗长的投资 个案管理作业中，任何一项作业细节皆有可能因执行人员的 揣测、误判、解释不清等种种漏失，致使公司陷于重大危机 之中。为避免该产业管理上的缺陷，实有必要订定一套适合 于与公司组织、企业文化互动的标准化管理作业的模式，将 营运风险降至最低。 　　2?建筑投资个案全程营运型态分析 　　本研究所称建筑投资业个案全程营运标准化管理作业， 专指建设公司、建筑开发公司或其他非法人者，签约完成取 得土地后，所进行一序列管理及功能别活动全程作业的标准 化，其目的在谋求每位主管阶层人员能很清楚查核出各单项 作业及细项作业的工作重点，无论是事前的提醒准备作业， 或执行中的监督、跟催、控制或执行后的检核等，不同作业 阶段皆有标准型式的作业指导纲要，使参予作业的所有员工 皆能事前一目了然，尤其是每分项作业的链接界面点确实掌 控并前后贯连，逐项完成检核表的工作细项，循序完成全程 作业以获取企业经营所预期的利润。个案全程营运型态，依 企业功能层级部门作业可归纳为以下两种主要经营型态?s 　　2.1?个案全程全部由公司掌控 　　由土地签约取得后，全程作业包括?s?建筑设计及请照、 房屋预售（代销业务）、营造施工、房地货款、售后服务（大 楼保全管理）等全由公司垂直整合完成，该类型的营运已达 大型建设公司的规模，一般中小型建设公司无法完成。 　　2.2?部份委外的营运方式 　　视建设公司垂直整合程范围及个案营运规模决定委外 的项目，包括下列一部分或全部?s 　　（1）建筑经理公司的保证 　　（2）建筑师的规划、设计、请照 　　（3）代销公司的预售或店头市场的成屋中介 　　（4）营造厂的房屋施工管理 　　（5）专业化交屋作业承包 　　（6）代书的房地产权登记 　　（7）银行的房地产货款作业 　　（8）公寓大厦保全及楼管 　　个案全程作业委外项目，除因公司整合程范围及个案营 运规模决定外，此外亦因该公司高阶主管成长背景而决定， 例如为建筑师、土地代书、营造厂背景者，则该专业部份不 必委外。 　　3?建筑投资业个案标准化作业程序的运作模式 　　国内建筑投资业进行房地产开发运作流程主要分成三 个部份?s?投资、生产与交易，其全部份的营运业务内容。深 入了解建筑投资业个案的全程营运管理作业，其企业功能别 活动至少包括：土地来源开发、建筑规划设计及申请建照、 房屋企划销售?（预售）、工程发包采购、施工全程管理、银 行土建融资、房屋总登记及过户贷款、交屋验收、售后维修 及服务等，全程作业属性既非单纯的服务业，亦很难归类为 制造业，若欲以其他相关产业的管理模式为基础而套用，在 实务上往往会遭遇许多的困难