地产御景华府营销方案.pptxVIP

一、城北市场简析;一、城北市场简析;2009年10月，西安商品房成交面积为142.07万㎡，创09年以来单月新高，住宅销售面积131.76万㎡，同比增长199.9%。;城北区域10月住宅成交占全市住宅成交28%，领先各板块。;城北市场：量价齐跌 ;10月最后一周集中放量，11月城北量价锐减，47周城北区商品房累计销售596套，较46周下降9套；普通住宅成交均价也大幅下挫。 ;房市进入传统淡季 售楼中心门可罗雀 优惠到期放量集中 观望情绪渐浓 城北市场供应增大 销售压力骤增 城北发展潜力巨大 配套成型尚需时日;二、区域竞品分析;???玛公馆： 地理位置：凤城九路与文景路十字 占地面积：77920平方米 建筑面积：30 万平米。 产品形态：高层、小高层 产品价值点：全国性品牌开发商，超豪华私家会所，63000㎡空中巴比伦花园，外立面是石材及高级面砖，入户大堂精装修：一楼全石材铺装，带吊顶。;最新动态：三期红馆11月加推C3、C4两栋楼，均价5800元。 主推80-90㎡户型，赠送17㎡，折合单价5100元。;白桦林居： 地理位置：凤城八路与凤城九路之间 占地面积：600亩 建筑面积：65 万平米。 产品形态：公寓/洋房/小高层/ 高层 产品价值点：区域品牌开发商，地标性生态大盘，产品线丰富，超低容积率，社区1500㎡的白桦林，24小时热水，配套有幼托，小学，超市，高级会所。;最新动态：高层均价4800-5000元，11F小高层均价6300元，对价格拉升较大。目前白桦林居即将清盘，白桦林间已开始推广。 ;风景御园： 地理位置：凤城八路城运公园对面 占地面积：262亩 建筑面积：45 万平米。 产品形态：高层、小高层 项目价值点：两梯两户，景观强调九宫格居局，有九处主题园林，60亩下沉式中央水景广场。3600㎡类五星级私人会所。目前又高调推出英式管家服务。项目外地面是石材及高级面砖，入户大堂豪华精装修。;最新动态：9月加推景观楼王，140-160㎡，均价8000元/㎡。 10月推出摩尔公寓，50㎡-70㎡，均价6000元/㎡。 普通住宅均价6000元/㎡。 ;首创国际城： 地理位置：凤城十一路北 占地面积：500亩 建筑面积：168 万平米。 产品形态：34层高层 项目价值点：规模性楼盘，由全国知名品牌打造，开创 800米南北中轴景观，国际级的五重景观体系。近42万㎡的公建配套，五星级酒店、SHOPPING MALL、国际时尚商业街、名流会所、4500㎡国际幼儿园。;最新动态：9月底推出二期维也纳春天，11月推出2#。 纯朝南4500-4800元/㎡，南北通透 4800-5100元/㎡。;区域主流项目近期新推房源增多，价格也稳步攀升。进入11月，价格仍然坚挺，但各项目成交量明显萎缩。;三、项目现状分析;从3月到11月价格呈稳步上升态势，开盘后共提价5次，提价幅度达到10%，11月成交均价达到5158元/㎡。本项目价格一直位于区域第一阵营，与魏玛公馆、白桦林居相仿，高于首创国际城。;时间;御景华府剩余房源分析 一期销售楼栋为1#、2#、5#、6#、11#，房源共计668套；截止11月28日，剩余152套，具体房源情况如下： ;1、剩余房源分布楼宇分析 ;2、剩余房源楼层分析 ;3、一期剩余房源户型分析 ;小结： 目前剩余房源低楼层以及顶层所占比重达56%，且主要集中在5号楼，临街噪音大。在售仅两种户型，140平米大户型占84%，销售局限性较大。;营销目标解析;12月清盘所面临的销售阻力 ; 3、新售楼部昭示面差，且凤城十路为单行线。 售楼部不临主干道，昭示面较差，基本上不存在自然上客。且凤城十路为单行线，客户无法直接进入，从前方绕行将直接到首创国际城，对项目造成不利影响。;营销目标解析;城北10月销售面积区间及销售套数 ;月份;小结： 牺牲利润——市场已进入淡季，刚性需求在1-10月已得到充分释放，销售量急剧萎缩。而御景华府项目销售面临诸多阻力，如在短时间内实现突破性销售，势必要牺牲一部分利润，但如果价格不能一次调整到位，则对销售的促进不大。 影响形象——御景华府正处于提升项目形象的阶段，产品价值日益突显，为二期溢价奠定基础。如降价不仅影响项目形象，使项目从区域第一阵营中淘汰，同时由于项目贬值将给前期购房客户带来不满情绪。 对资金压力缓解作用小——12月银行放款难度大，当月销售仅能收首付及少量一次性回款，对资金压力的缓解作用较小。 综合来看，仓促清盘弊大于利。;四、营销执行方案;1、加大推广力度 华商报、短信广告密集投放，户外、网络、房周刊辅助