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都市综合体工程管理交流资料 （杭州公司）;目 录 一、杭州工程项目情况简介 二、项目前期策划 三、项目实施阶段管理;一、杭州项目情况简介; 杭州万象城都市综合体项目一期工程，包括一座商场—“万象城”及三栋超高层精装修住宅—“悦府”。万象城建筑面积24万平米，地下三层、地上五层，局部六层，其中地下建筑面积约11万平米，地上建筑面积约13万平米。住宅项目建筑面积约14万平米，地下2层，地上44层。地下约4万平米，地上约10万平米。; 住宅及商场桩基型式均???钻孔灌注桩，基坑支护型式为钻孔灌注桩+三轴搅拌桩。商场平均挖深17.6m。 商场外封闭为幕墙（玻璃、铝板、石材），顶面封闭为钢结构+金属屋面+部分砼屋面。主体结构形式有预应力钢筋混凝土、钢骨混凝土、钢管混凝土、钢结构。 商场项目总包为中建三局，主体施工开始时间为2007年12月26日。原计划竣工时间为2009年9月9日，计划工期624天。现预计于09年12月竣工，实际工期约724天。 下为商场项目形象照片。 ;商场 08.1;商场 08.5;商场 08.9;商场 09.1;商场 09.5;交 流 宗 旨 分析负面案例，提供探讨素材 ; 二、项目前期策划;二、项目前期策划 2.1 分判界面划分 2.2 机电系统容量确定 2.3 材料及设备选择 2.4 施工总承包单位选择;02-09;;2.1.2 实际情况： 到目前为止，杭州万象城项目已签订甲供合同11份，甲定乙供材料合同7份，指定分包合同22份。 项目组成拆分较细，合约关系复杂，招标任务繁重，需协调的内容较多，合约扯皮几率增大。 考虑坚持大总包的合约模式，将总包可以自行实施的工作如机电安装、钢结构、甲供之部分材料等尽量划进总承包合同。 ;案例一：后勤走道瓷砖 原为乙供，后改为甲定乙供。 问题：甲方认为甲定材料价为整砖到场价，总包认为甲定 材料价应为与现场尺寸一致的规格砖到场价，加工 费的归属问题出现扯皮。 案例二：防火门 原为甲定乙供，业主定厂家，总包与之签合同并负责安装； 后改为甲定分包，供应及安装由分包完成，总包负责塞缝。 问题：总包以单独塞缝费用上升为由，要求重谈塞缝价格。 ;2.1.3 都市综合体施工界面分判的参考意义： （1）万象城体量大，结构复杂，国内有实力完成的主要为大中型国企。 （2）大中型国有建筑企业，除土建专业外，多数还有机电公司，钢结构公司等，具备真正意义上的总承包实力。 （3）项目开发过程中，业主应重点关注进度、施工质量及技术解决，施工协调应主要由总包进行。 （4）应尽量利用国有总承包企业专业全面的特点，将不太重要的分包、材料及价格较透明的材料打包于总包，减少业主的协调量及扯皮的几率。但这些项目需在总包合同中做好品牌、技术参数及质量要求的控制。 ;2.2 机电系统容量确定 杭州项目机电系统实施中根据租户的需求有较多调整。 2.2.1 电气容量的调整： （1）餐饮类租户的调整。 （2）部分大牌租户、家电、影院等租户的调整。 例如： （1）四楼的釜山料理，原设计容量为140KW，后应租户要求调整至240KW。 （2）嘉禾影院原设计电气容量为990KW，后应租户要求调整至1590KW。 影响：电气容量的调整导致变压器、高低压柜、配电箱相应调整，延误工期。;2.2.2 给排水条件的调整，例如： （1）中央百货设计中增加了较多卫生间，排水条件困难。 （2）二楼新增的咖啡店借助一楼爱玛仕的吊顶空间排水， 影响：给排水条件的不断调整导致结构后期开洞增多，局部管线高度调整。 2.2.3 空调条件的调整，例如： （1）地下一层的餐饮租户排油烟问题考虑不足。 （2）地下一层的太兴烧烤新风和排风量不满足租户要求。 影响：空调条件的不断调整导致管道井排布困难，施工难度增大。 参考意义：项目前期规划、设计过程中，需对同类项目同类租户进行充分调研；工程要加强与招商、设计的沟通，在设计时尽可能接近实际使用状况。;2.3 材料及设备选择 2.3.1 案例一：防排烟风管的选择 ; 2.3.1 案例一：防排烟风管的选择 浙江当地设计院将防排烟风管设计为复合风管。 问题分析：复合风管作为一种新型材料，获得消防型式检验报告的厂家较少，“浙江天仁”作为较早的生产商，拥有连接方式专利，在杭州项目上“浙江天仁”通过专利证书制造技术壁垒，导致消防承包商只能选择“浙江天仁”的产品。; 2.3.2 案例二：空调水管连接方式的选择 问题分析：虽选择了著名的“唯特利”公司的产品，但该产品在国