万科定价法定价方法.pptxVIP

;销售总体策略;价格体系论证;第4页;第5页;第6页;第7页;第8页;第9页;第10页;第11页;第12页;第13页;第14页;第15页;第16页;第17页;第18页;第19页;第20页;第21页;第22页;第23页;第24页;第25页;第26页;第27页;第28页;第29页;第30页;第31页;第32页;第33页;第34页;第35页;第36页;价格体系论证;定价说明： 本次制定价格，全盘均指c地块13栋平层住宅，不包括SOHO和小高层产品。 13栋楼整体均价：9700元/平方米；一期2—6号楼均价：9500元/平方米 此为底价表，实际执行过程中，整体价格除以0.97，预留3个点作为报价。;销售目标;第40页;价格体系论证;第42页;1、由于新政的影响，为了确保回款的时间及时，建议在销售中对一次性付款有一个点的折扣，鼓励一次性付款，从而增加一次性付款的比例。 2、由于采取循环挤压的销售政策，建议采取循环价格预告策略。在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。;第一销售期5-6月，平开高走，促进投资，营造开盘热销旺势。 第二销售期6-8月，为传统销售淡季，价格涨幅较小，主要为第一、第三销售期做平稳过渡。 第三销售期8-9月，为销售旺季，前期客户积累量较大，同时加大价格涨幅，实现价值最大化。 住宅尾盘期9-10月，优惠促销，力争实现100%销售。;价格体系论证;第46页;第47页;住宅各期销控明细表;视野景观因素;权重比较法分级的主要影响因素分析;权重比较法分级的主要影响因素分析;权重比较法进行产品分级;第53页;第54页;第55页;第56页;第57页;第58页;第59页;第60页;第61页;第62页;第63页;第64页;第65页;第66页;价格体系论证;第68页;价格体系论证;第70页;价格体系论证;南北向楼座（2、4、6号楼）所有户型不低于9000元/平方米， 低于9000元/平方米的个别户型，一律调至9000元/平方米。 东西向楼座（3、5号楼）所有户型不低于8600元/平方米， 低于8600元/平方米的个别户型，一律调至8600元/平方米。;根据各期开盘楼栋整体均价以及楼座间限定价差，对比视野景观、噪音干扰、交通组织、面积户型等因素，结合权重比较法与经验值估价法得出各楼座均价。;6号楼两居室D户型与三居室C户型相比，总价较低，数量有限，因此??定其户型差为100元/平方米。 ;2号楼一层两居室C1户型由于面积均在112平米左右，总价较少，因此追加350元/平方米。 ;2、4号楼西侧端单元户型，享受明卫，每户追加300元/平方米； 6号楼端单元户型，既享受明卫，又为两居户型，总价较低，追加350元/平方米。 ;3号楼，南北侧端单元受2、4号楼遮挡及对视影响，端头户型下调200元/平方米，同单元的另一户型下调100元/平方米。;5号楼，南北侧端单元受4、6号楼遮挡及对视影响，各下调100元/平方米。;价格体系论证;编号说明： 1、楼座序号遵循原工程图纸。 2、南北向楼座单元编号自东向西：1单元、2单元、3单元、4单元； 东西向楼座单元编号由北向南： 1单元、2单元、3单元。 3、南北向楼座房间编号自东向西，自下至上：101，102；201，202；301，302； 东西向楼座房间编号由北向南，自下至上： 101，102；201，202；301，302。;南北向楼座基本层差均设定为80元/平方米； 为促进4层消化，4、5层间价差设定为160元/平方米； 南北向楼座顶层9层的层差与6层的等同； 1层带花园的户型追加700元/平方米（户型号带c的户型）； 1层带地下室和下跃花园的户型追加2000元/平方米（户型号带d的户型）。;东西向由于没有电梯，因此按金3银4的定价原则制定层差。 1层受架空停车噪音影响，因此拉大其与2层之间的价差，层差增加至150元/平方米。 为促进2层消化，2、3层间价差设定为200元/平方米； 4层比3层便宜100元/平方米； 5层为顶层，交通不便，且保温隔热相对较差，因此比4层便宜150元/平方米。;2号楼东侧单元1—6层受东西向3号楼的遮挡及对视影响，一单元的东侧户型（01）下调200元/平方米，一单元的西侧户型（02）下调100元/平方米。 7—9层东端一单元东侧户型（01）无遮挡、对视问题并有明卫，但受主干路噪音影响严重，因此上调50元/平方米, 一单元的西侧户型（02）无遮挡、对视问题，价格与中间单元保持一致。 ;4号楼东侧单元1—6层由于处在中间位置，同时受到两栋楼的遮挡及对视影响，一单元的东侧户型（01）下调300元/平方米，一单元的西侧户型（02）下调150元/平方米。 7—9层东侧户型（01）无遮挡、对视问题并有明卫，但受主