第十一章房地产证券化.pptVIP

一、证券的概念1、广义的证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按照权利内容划分为：（1）商品证券：是证明持有者对一定的商品享有请求权。如：提货单、栈单。（2）货币证券：是证明持有者对一定数额的货币享有请求权。如：汇票、本票、支票等。（3）资本证券：是证明持有者对一定的资本或收益权享有请求权。如股票、债券等。2、狭义的证券是指资本证券，是在证券市场上发行和流通的股票、债券等有价证券。;二、房地产证券（一）概念：房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，主要包括房地产股票、房地产债券和房地产投资基金受益券三种形式。?（二）房地产证券的特点1、高收益性。房地产证券的收益分为三种情况：一种是固定的收益，如固定利息的债券和固定股息的优先股。第二种是浮动收益，取决于发行者的获利情况和分配政策，如普通股的股息。第三种是有一部分是固定的，另一部分是浮动的。2、高风险性。房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，杠杆比率（负债／资产）高，极容易受外界环境的影响，收益性很不稳定，呈现高风险。3、收益的长期性。房地产证券一般是中长期投资。;（三）房地产证券的三种形式1、房地产债券：是指企业或者政府为了筹措房地产开发经营资金，依照法定的程序发行，约定在一定的期限内还本付息的有价证券。（1）房地产债券的分类按发行主体的不同分为房地产企业债券、房地产金融债券、房地产政府债券。;①房地产企业债券，也称公司债券，是指房地产企业为了筹集房地产资金而依法向社会公开发行并承诺在一定期限内还本付息的债务凭证。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券等。②房地产金融债券指由金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。 ③房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。;（2）房地产债券的特点①发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。②期限长。 ③可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。④房地产债券较安全，风险小。;2、房地产股票：房地产股票是房地产股份制企业为筹集资金而发行的证明股东投资入股所持股份的法律凭证，是投资者据以取得股息和红利的一种有价证券。?（1）房地产股票分类房地产股票按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票、普通股股票。;①普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。;②优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普 通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。;（2）房地产股票的特点?(1)股本总额大。（2)房地产股票收益较高，升值较快。 (3)房地产股票资信较高，市场稳定。;3、房地产投资基金受益券：房地产投资基金受益券是指房地产投资基金发起人向社会公开发行，表示其持有人按其所持有的份额享有相关权利、承担相应义务的受益凭证。房地产投资基金：是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。开放式基金是投资人直接向基金公司或透过银行信托部买卖的国内外共同基金，投资人可以在每个交易日，依基金净值向基金公司