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第四章房地产开发经营管理制度与政策 房地产估价师2011 第一节 房地产开发企业的管理 一、房地产开发企业的概念、特征及分类 房地产开发企业是依法设立，具有企业资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 房地产开发业的特点有：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。 房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。 《中华人民共和国公司法》自２００６年１月１日起施行 有限责任公司：有限责任公司由五十个以下股东出资设立，有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元。股东不得抽逃出资，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。 股份有限公司：设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人。 发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。 募集设立，是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集而设立公司。 公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的20%， 股份有限公司注册资本的最低限额为人民币五百万元。 二、房地产开发企业的设立条件 ①有符合公司法人登记的名称和组织机构 ②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 ③注册资本100万元以上 ④有4名持有资格证书的房地产、建筑专业技术人员和2名持证专职会计人员。 ⑤其他法规规定的条件。 三、房地产开发企业资质等级 共分四个资质等级 四个资质等级共同的资质条件： 1.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 2.未发生过重大工程质量事故。 各资质等级条件表 四、房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： 　　（1）营业执照复印件； 　　（2）企业章程 　　（3）验资证明； 　　（4）企业法定代表的身份证明； 　　（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 房地产开发主管部门收到备案申请后３０日内，向符合条件的企业核发《暂定资质证书》 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。 《暂定资质证书》有效期一年，可延长，延长期不超过２年 自领取《暂定资质证书》之日起一年无开发项目的，不可延长。 五、房地产开发企业资质管理 （一）管理机构 全国：住房和城乡建设部 省：住建厅 市、县：房管局 （二）资质审批 一级省住建厅初审，报住建部审批 二、三级福建省住建厅审批 四级资质由企业所在地的县(市)房管局审核后报地级市房管局审批，并在30日内报省住建厅备案。 （三）资质年检 原则上谁批谁检 不参加年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。 年检结果向社会公布。 发生重大工程质量事故的，降低资质等级，严重的吊销资质。 第二节 房地产开发项目管理 一、确定房地产开发项目的原则 （1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；需要报批的还应当国家发展改革委员会批准，并纳入年度固定资产投资计划。 （2）应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 二、房地产开发项目建设用地使用权的取得 （一）建设用地使用权的取得方式 （二）建设条件书面意见的内容 土地使有权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： （1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限； （2）城市规划设计条件； （3）基础设施和公共设施的建设要求； （4）基础设施建成后的产权界定； （5）项目拆迁补偿、安置要求。 三、房地产开发项目实行资本金制度 （一）项目资本金的概念 投资者的出资，法人对这部分资金不付任何利息，投资者享有所有者权益，也可以转让其出资，但不能退出。 （二）项目资本金的出资方式 可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不超过投资项目资本金总额的20%，有规定的高新技术除外。 （三）房地产开发项目资本金 房地产开发项目资本金占项目投资额的比例不得低于20%。2004年4月资本金的最低比例调整到