商业地产廊坊新市政中心地块前期概念策划52上实投资顾问.pptxVIP

序言　　本报告主要针对廊坊地区宏观发展现状及其最新动态、区域目标客户来源及消费趋向、项目面临的巨大机遇与挑战、地块产品概念定位等相关议题做初步探讨。 一、市场研判二、机遇与挑战三、目标客户四、开发依据一、市场研判“京津走廊、黄金地带”、绿色满城郭，水在画中游，作为京津两地之间的中间站，其独特的“京津走廊”地理位置优势，给其带来财气、人气也使得走廊上的这颗明珠更加璀璨耀眼。位于北京、天津二大城市中间，因此本报告将以立足廊坊，着重对廊坊在连接两大城市发展过程中的一系列动态进行研究分析。 北京廊坊天津廊坊市概况廊坊市地处于河北省中部，北接北京市，东临天津市，西连保定市，南接沧州市。廊坊市中心坐标北纬39度31分12秒，东经116度42分01秒，市区面积908平方公里。2004年总人口为391 万人，其中市区人口76.37 万人。 廊坊市位于北京与天津两大直辖市之间，距北京市约40公里，距天津约60公里。现辖2市辖区（安次、广阳），2县级市（霸州、三河），5县（固安、永清、香河、大城、文安），1自治县（大厂回族自治县）。北京廊坊天津廊坊区域生产总值及构成 2001-2006年廊坊地区生产总值保持了较快增长， 年增长率都在两位数以上。 2005年廊坊地区人均生产总值为16201元，较上年增长15%。2001-2005年以来除2002年以外，人均生产总值也保持了两位数以上的增长率。 广阳区2004年的人均GDP为9297元，占当年廊坊人均GDP的66%。 近年来廊坊经济保持了快速发展，健康的宏观经济发展为各类物业需求的快速增长提供了坚实基础。但同时也值得注意的是，廊坊的经济总量与河北其他区市相比仍然较低，同时广阳区人均GDP也较廊坊其他地区低，仅略高于1000美金。居民收入及增长率2005年廊坊地区城市居民人均可支配收入达到10152元，农民收入达到4621元。2005年万庄农民人均收入达到4700元，高于廊坊4621元及河北3482元的平均水平。作为一个农业地区，万庄农民的收入较高，但是与城镇居民的收入相比，差距仍然较大，且农民收入增长率低于城镇居民收入的增长率约3个百分点。由于万庄的农业人口占了总人口的绝大部分比重，因此总体收入仍然较低，使得购买力水平相对较低，影响对商业物业的需求，同时也影响对住宅物业的购买力。数据来源: 廊坊统计年鉴及统计公报提示人口统计及特征2005年万庄户籍人口为36349人，常住人口为70803人。万庄的人口中流动人口占了很大的比例，约有50%。这是由于万庄的区位优势吸引了较多在北京工作，万庄居住的通勤人口导致的。相对低廉的住房价格吸引了很多北京户籍人口在此安家。根据2000年的普查数据，廊坊的迁入人口为15.7万人，迁出人口为9万人，人口净流入6.7万人。人口的迁入首先会对住宅物业产生直接需求，其次也会促进商业物业的发展。2005年万庄15-64岁的劳动适龄人口比重仅为52%，人口抚养比较高，老龄化程度较为严重。大量的老龄人口可能产生对特殊物业类型—老年公寓的需求，但同时，过多的老龄人口使得当地居民的平均可支配收入下降，使得对商业等物业类型的需求下降，而且劳动人口的流失也会影响当地经济的发展，对整个物业市场的发展产生不利影响。针对与本项目市场发现:------廊坊本地人口流动比例大,多数前往北京工作居住,整体人口老龄化较高;近年来,北京迁入人口呈上升趋势,有利于住宅物业市场及商用物业进入.外商直接投资趋势2006年廊坊市实际利用外资达3.15亿美元，较上年增长21%；外商直接投资为1.9亿美元，与上年持平。利用外资的每年增长率波动较大，但总体上保持增长的趋势，2002-2006年实际利用外资年平均增长率为20%，外商直接投资年平均增长率为32%。廊坊利用外资的绝对值数量仍然较小，因此外商投资带来的外籍人员的住宅需求和酒店需求，以及外商投资公司对写字楼和工业地产的需求仍然比较有限。廊坊现有产业发展 一、旅游业的发展2006年廊坊的旅游人数达到467万人，较上年增长了13%。由上图可以看出，国内游客占了总数的绝大部分，2004-2006年其比例都维持在98%-99%。旅游收入2004-2006年也保持了快速增长，2006年达到了36.3亿元。廊坊的游客以会展带来的客流为主，约占总数的一半，其他的商务客流约占30%左右，观光休闲游客较少，约占10%左右。近年来生态游项目越来越显示出强劲发展的势头。永清县依托绿色农业大力发展生态旅游项目，先后建成14个特色果蔬采摘园和瓦屋辛庄等民俗旅游专业村，吸引了许多京津市民，2005年共接待大型旅游团体及自驾车旅游者11万人次。廊坊现有产业发展