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IFC 向最高成就致敬 IFC安徽国际金融中心推广策略深圳百威2011-11-22—— 目录 ——市场背景问题策略1、市场滨湖区政务区商务区发展趋势/发展方向合肥新上市写字楼集中分布在市中心和城市南部，商务区整体趋势呈南向发展信地城市广场祥源广场恒盛坝上街市中心安粮东怡金融广场环球金融广场IFC安徽国际金融中心新华国际广场东方广场之心城港汇广场华邦世贸城信政白天鹅国际商务中心天徽商业广场置地广场新地中心澳中财富中心滨湖世纪城日角大厦人民银行安徽分行光明大厦蓝鼎国际商务中心摩恩大厦供应体量浦发银行湖南大厦建行安徽总行滨湖时代广场政务区商务区滨湖区中心商务区发展趋势/建筑形态合肥办公物业建筑形态向超高层方向发展，建筑高度不断被刷新，合肥超高层办公时代已经来临项目名称建筑高度安徽国际金融中心57层，239米安粮东怡金融广场B座48层，198米之心城38层，180米左右祥源广场超高层写字楼万达广场2栋33层，各150米恒盛坝上街68层双塔写字楼新地中心1栋121米，1栋211米华邦世贸城40层，209米置地广场66层，265米新城国际C座30层，140米左右财智中心29层，139米安粮城市广场规划超高层滨湖时代广场28层，130米左右滨湖世纪城33层，150米祥源广场恒盛坝上街安粮东怡金融广场万达广场之心城华邦世贸城新城国际C座安徽国际金融中心置地广场财智中心新地中心澳中财富中心安粮城市广场滨湖世纪城滨湖时代广场发展空间/供求关系从2010年9月至2011年9月的12个月中，全市新增商业供应111.54万平米，去化掉117.14万平米，即这12个月新增存量5.6万平米。本月供应量出现大幅下降，但是近期市场成交量较大，目前市场存量不足。预计未来几个月市场供应量会呈现上升趋势，市场呈现供小于求！发展空间/供应分析2011年9月月供应量1.94万平米，环比下降81%，同比下降77%。本月的办公供应以纯办公为主，紫金山庄、前城大厦位居本月供应前两名。预计未来办公供应会保持一定的上升趋势，逐步增加。发展空间/成交分析2011年9月合肥办公市场成交量为5.70万平米，环比下降35%，同比下降38%。在本月的成交量中，纯办公成交占据主要地位。其中，合肥天鹅湖万达广场占据办公成交金额排 行榜首、滨湖时代广场名列第二、合肥百乐门名品广场位居第三。目前办公市场已无存量房，近几个月来办公成交量基本上大于供应量，短缺严重！发展空间/价量分析写字楼普遍销售周期较长，去化趋于疲软 整体写字楼市场销售周期较长，去化速度慢； 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中，如新城国际、万达广场等，并逐步成为一种趋势。写字楼市场小结整体写字楼市场已经进入成熟期，超高层及高端物业形态的办公写字楼产品已经出现整体市场市场发展：整体写字楼市场处于快速发展期，未来几年将是合肥写字楼市场的发展黄金阶段；市场空间：未来市场供应量较大价格将有所攀升，整体市场赢利空间较大；板块竞争：各区域板块间产品同质化严重，竞争较大；当前热点：城市东部新城的主发展方向，花冲板块在未来将成为市场热点区域；产品特点：以高层、超高层为主，配套完善出现高端写字楼产品。 政务区商务区起步较晚但发展迅速，价格上涨迅速，政府导向将有利于该区成为次密集商务办公区; 市中心写字楼可供应量，非常有限，以前主要以中小型办公为主，大面积办公相对稀缺；高新区多为产业孵化器性质的办公物业，使用率低，整体办公环境欠缺; 经开区在售写字楼项目较少，价格与区域内公寓价格基本保持一直。后续仍存在一定货量，但整体开发速度缓慢，商务氛围尚未形成，区域写字楼物业市场认知度较低。区域市场竞争对手之安粮?东怡金融广场 融汇资本 贯通世界国际甲级写字楼 世界金融+踞中央 阅世界环城内·双公园 ·20万平米国际甲级写字楼开盘前系列报广形象写字楼推广之户外写字楼推广之报纸写字楼推广小结效果图第一；物理属性卖点优先；投资市场拉动为主；高大空叫嚣式口号；品牌形象飘忽不定……投资＞自用2、背景项目回顾写字楼：IFC国际金融中心形象定位：融通世界·基业百年阶段主题：全球寻找IFC最后19位CEO商业：IFC商业广场定位：城市地标里的顶级商业形象衔接时不我待1、时机2、稀缺产品分析产品形态：商务+商业+酒店价值解构：最高的物业形态——239米标高，合肥之最；最好的地段—— 一环商圈，稀缺地段无法复制；最顶级的品牌——投资商、开发商、物业管理最具价值的投资空间——顶级写字楼400-2000 ㎡ ； 顶级商业4万㎡整体，2000-6000㎡每层。——匹配最高端人群？孰轻孰重，明晰主次3、问题营销任务1、400平米——2000平米大户高区写字楼去化2、400000平米商业整体销售问题：高单价/高总价 如何树立市场第一的