同致行郑州恒祥胜岗项目战略营销方案.pptx

前言——;提升项目在郑州市场上的影响力、提高项目知名度，为项目后续开发奠定基础。;;4;5;产品价值挖掘方面，打造中原首家体验式商业中心，树立产品形象标杆，形成商业价值聚合力（本项目在产品基本定型的前提下，该问题在后期项目运作中成为软性包装的问题，本方案不做重点探讨）。 租赁/经营的可持续性方面和租赁价格方面，势必要求发展商提前进行招商，并通过返租销售+回购等模式，暗示客户可以获得较高的、稳定的投资回报。;contents;项目自身分析;项目交通——距我项目最近的地铁线路为规划中的2号线和5号线，但最近站点（黄河路站）也要800米，地铁对我项目直接带动作用有限，但间接会带动区域人流基数;教育配套——项目周边教育资源丰富，各种培训学校林立，极大的带动了本区域的教育人文氛围，同时也为后期的商业业态及消费人群提供市场参考;;;;;一级辐射圈;红旗路;地上建筑面积497986.5㎡，其中商业163029.3㎡、写字楼97897.2㎡，其余为返迁住宅； 可销售商业物业94959.6㎡，自持商业物业68069.7 ㎡; ;;contents; 项目价值最大化条件之一 —— 售后返租销售 VS 返租回购销售;;;; 项目价值最大化条件之二 ——商业价值分类;红旗路;各地块价值分析： 1-2铺位：金角位置，红专路和经七路交汇处，交通方便；门前广场，能有效聚集人气；整个商业的主入口，人流量大，价值最大地块。 3铺位：位于双向两车道的红专路上，商业入口之一。 4-5铺位：银边位置，分别临着红专路和红旗路。 6-9铺位：分别为红专路和经七路人流导入动线。 10-12铺位：中心广场处，人流聚集区。 13-16铺位：单向双车道红旗路人流导入动线。 17-22铺位：内街位置，人流导入受阻，价值最小。;; 项目价值最大化条件之三 ——如何制定销售与持有;;;;;; 项目价值最大化条件之四 ——铺位如何分割;铺位划分原则——从利于销售、利于后期运营、利于价值最大化的原则进行铺位划分，同时在进行铺位划分时需要将后期销售难点进行问题前置;90平米; 项目价值最大化条件之五 ——规划的优化条件;增加转换层——建议增加转换层，避免高层建筑剪力墙下落对底层商业价值的破坏;contents; 项???营销之项目价格预判 ;;;价值级别;;;;; 项目营销之销售周期预判 ;;;;;;;;;;2013年11月首批商业推售一层面积50%，二层面积41%,货值约8.4亿元;;; 1.造势攻略 ;;;活动形式：结合招商情况，联合中高端品牌进行新品发布 活动主要目的：项目高度形象推广 现场抽奖：将中高端名品作为奖品。 活动地点：售楼部;杜鹃 （Du Juan），签约于国际顶级模特经纪公司IMG，与众多一线时尚摄影师频繁合作，成为首位登上法国版《Vogue》封面的亚洲模特，更登上《时代》杂志封面；是整个2006年国际T台上最炙手可热的模特之一。 在2006年春季巴黎高级定制女装秀上为LV、YSL、Chanel、Valentino、Givenchy等世界顶级品牌走秀，在2006米兰·巴黎时装周上连走43个秀场；成为LV、YSL、施华洛世奇 (Swarovski) 等五大品牌全球广告代言人。2012年参演陈可辛最新作品《中国合伙人》，饰演女主角苏梅。2013年1月，东方卫视春晚微电影放映后受陈可辛力捧为“国民女神”。; 2.客户攻略 ;项目客户拓展策略——两大战役并行不悖，两条线路责任明确，攻坚战主打客户内圈层，突击战主打客户外圈层;常规营销——;圈层营销——对中高端以上场所的会员进行联谊;;全员营销——;EDM;同致行建议——通过微博渠道利用，与事件营销相配合，如微电影相关活动信息的同步互动，全方位释放项目信息，渗透目标客户。;信息营销——通过电子短信车，可收集区域范围500米范围内的电话号码;项目文本营销——项目立体商业的概念通过立体书的设计进行印象深化，引起广泛的话题讨论;项目文本营销——对项目进行著书立说，引起目标客户群体进行讨论; 3.立体展示攻略 ;给客户焕然一新的尊崇体验，从门前广场开始，高端项 目形象价值将体现在每一个销售环节，直至离开售楼部 让客户直观感受到，我们就是一个搭建高端商业的平台 建立客户对项目投资的信心;广场绿化、水系设置舒适环境，售楼处外增设LED大屏，增添路过的回头率， 保安预接待，对讲机及时通知前台售楼人员，引导交接给售楼人员，让客户有尊贵感。;前厅挑空，呈现大气磅礴的空间感； 沙盘采用两个，区域沙盘及项目沙盘； 前台接待人员人手一部ipad2，作为电子沙盘终端；;独立空间，半圆形或椭圆型，墙壁色彩单一、纯净，无投影区以外视觉焦点； 隔音性能优良，投影及音响效果良好； 沙发软硬适中，色彩淡雅、单一； 灯光柔和，投影时熄灭；;IPAD加模型讲解突显高效