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天麓广场营销推广方案2012-2-11企业目标和项目目标企业目标目标：项目成功运营，打响地产企业品牌。 建立市场口碑，实现企业可持续发展。项目目标目标：开发与销售循序快速进行，实现项目利润最大化， 争取年内售罄。目 录第一部分 上犹县市场分析第二部分 项目分析及客户定位第三部分 营销推广策略和安排第一部：上犹县市场分析◆上犹县城市发展规划◆宏观政策◆上犹市场统计上犹县城市发展规划◆　“十一五”时期，全县上下坚持以科学发展观为指导，全面落实国家一系列方针政策，大力实施“融入主城区，打造后花园，建设新上犹”发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业农村现代化，较好地完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务，为“十二五”发展奠定了坚实基础。◆本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。◆规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里◆本规划的期限为2009—2030年，其中2009年—2015年近期， 2016年—2020年为中期， 2021年—2030年为远期。◆经济发展目标：到2015年，全县GDP达到57.5亿元，三次产业结构调整为20:45:35；到2020年，全县GDP突破92亿元，三次产业结构调整为15:45:40。到2030年，全县GDP突破240亿元，三次产业结构调整为12:40:48。县域总人口在37万左右，城镇化水平65%左右，主城区内城镇人口控制在15万人左右。上犹县城市发展规划宏观政策调控利剑直指住宅市场住宅/商铺信贷政策对比住宅商铺二套房首付最低60%二套商铺首付最低50%二套房利率最低1.1倍二套商铺利率最低1.1倍三套房停贷三套商铺可贷异地户口停贷或有条件信贷异地户口可贷更严变化不大2011年行业政策三驾马车：1、加大保障房供应，2、重点城市限购，3、第三套住房停贷。政策的主要方向是打击房地产市场的住宅投机投资。由于住宅投机投资的需求被抑制，通货膨胀下货币贬值的预期加重。宏观政策紧缩的货币政策对地产影响在所难免回收流动性，客户用于投资的货币更少；减少开发贷款，开发商必须有更多的自筹资金；控制外资流入和信托，开发企业融资渠道更窄；加息，增加企业和客户双重投资成本。主要表现宏观政策赣州市场监管主要限制营销推广手段，商业开发项目同属监管之列政策要点政策目的及影响取得预售许可后10日内商品房要明码标价对外销售 ；严格执行网上签约认购和购房实名制等监管预售环节，减少房地产投机的时间和程序上的可能性不得采取内部认购、雇人排队等手段制造房源紧张的虚假氛围；不得以开盘仪式、售楼处开张、参观展示中心等形式进行集中购房人的活动等限制推广手段，不利于销售氛围的营造，旨在减少房地产炒作的可能性。对营销公司销售把握提出更高要求。禁止采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，房地产开发企业不得将不符合房屋权属登记规定的空间，以赠送房间、面积等形式进行广告宣传和促销等 限制营销手段，对房地产的产品规划设计提出更高要求。上犹主要在售项目塞纳豪园地段水南大桥南侧，塞纳左岸北边，东临上犹江。规模占地4600㎡，总建面15000㎡，总户数72户。由1栋19层电梯房组成。价格4980元/平米。实际成交价4700元/平米左右。优惠活动购房可优惠9.7折-9.5折销售进度销售周期较长，现剩3.4.5层三套.户型面积三居四居复式135－137项目点评项目于2009年开盘，推出1栋19层72套电梯房，目前剩3套未售。项目优势:临上犹江,风景优美。地段稀缺,城内最高电梯房.广告宣传较少。项目劣势:体量较小,面积较大,部分户型及朝向有缺憾.价格较高使销售周期较长.客户来源:主要是国家干部,公务员,企事业单位职员,私企老板及私企白领.上犹主要在售项目财富世家地段犹江大道新城区（毗邻文峰新城及阳光丽景）规模占地5151㎡，总建面40612万㎡，共210户。由9栋160多套多层、1栋电梯房11层48套组成。价格多层与小高层均价均为3600元，店面16000元/平米左右。优惠活动购房可优惠房款1万-2万元。销售进度多层剩16套，小高层剩8套未售户型面积二居三居四房81110-140项目点评项目于2010年5月开盘，目前剩余多层16套，小高层剩11层，8层，5层，3层均有共计8套。项目优势：新城区地段较好，户型好。项目劣势：缺少形象包装手段.绿化少，容积率高。广告宣传不到位。上犹主要在售项目塞纳河畔地段希望大桥南侧，临上犹江，赣丰路南侧。规模占