2015年苏州绿地中心营销推广方案.pptx

;经历2年的品牌建立，经历苏州销冠， 绿地中心，最大的对手不是别人，而是自己。 2015年，销售指标虽然相对14年减少， 但是6类产品密集作战，货量多节奏快， 同时面临内部产品同质化竞争， 同样要完成快销售、高溢价的利润目标， 存在的困难，并不低于往年。 绿地中心，最大的困难不是万丈高楼平地起， 而是巅峰之上，如何再战新高度。;;2个终极目标;2类产品困局;3场营销战役;3个核心问题;;;;; 问题产品 （LOFT+商业）;;;;世界五百强排名268;绿地的高度;①集团：2014业绩全球NO.1，实力赶超万科稳坐第一 在2014年度房企销售排行中，绿地一举赶超万科，2403亿的业绩稳坐销售榜第一名;“十二五”规划，将苏州湾打造成以“生态、智能、人文、旅游、商务、 服务”于一体的世界之城，影响世界的下一个维多利亚港湾。;①总部基地开工，12家开发企业动工 恒力、江苏新恒通、首开、华润、吾悦、中房等12家企业抢先进驻，以科技、金融、文艺、 地产服务等行业的崛起，引擎苏州湾崛起。 ②公建项目日渐成熟、高端配套形成气候 百里风光带、沿湖生态公园、太湖新天地、阅湖台、温泉酒店、国宾馆等已建设完工 文博中心、游艇码头、高尔夫球场、翡翠台、黄金沙滩等在建;;;产品;产品客户;;;1、F地块大户型如何完成从215-260的升级，重新 塑造价值，完成溢价目标？;;;市场升级：从吴江突破苏州 价格确定出路，245-260大户型产品所面对的必然不是单纯的区域市场， 竞争关系与推广部署都必须跳出吴江，立足苏州，去争取更多的客户。;; 项目名称;;客群升级：从中高端突破到高端改善 目标客户的状态也面临着从务实型到上升型的转变，他们处于事业与人生的 上升阶段，除了看重区域规划、板块升值、一线湖景、生态环境、更看重高 端物业带来的阶层改变，及身份归属。;;2、245-260㎡目标客户预判;3、客群需求提升;4、245-260产品核心定位提炼;维多利亚港湾——香港的顶级富人区 绿地太湖城——屹立于苏州湾世界级旅游度假圣地之核心，纳法兰西原味建筑艺术之风骨 独揽2250万平米一线太湖之境界，成就全球优质资产样板豪宅;;客群范围;2、F地块别墅如何完成销售任务，完美收官？;;别墅困局：收官+溢价 作为区域内唯一的千万级别墅，如何以稀缺资源制胜，如何以顶级资 产制胜，以最后16栋达成完美收官。;不同的财富发展阶段，决定了富人们不同的生活方式和圈层特征。别墅的客群 正处于自我实现的阶层，更享受财富之外的生活感悟。;不同的阶层特性决定购买的需求。在整体豪宅层级中中，别墅的目标客群 购房需求更注重低调、私密的居住品质。;;4、别墅目标客户预判;;;7、别墅目标客户特征;;;苏州湾醉美封藏，传世16栋;;客群范围;3、B2精装大平层高总价高门槛，如何完成营销突围？;大平层最大疑难点：由于玻璃大平层这类产品在吴江比较少、 自身环境优势不明显，产品比较另类、个性、总价单价高，而吴 江客户意识传统等矛盾因素，导致客户接受度不高。;一、差异化概念定位;;大平层别墅：27、29楼层， 总建筑面积：89739㎡， 230—340㎡/套，共227套， 预计均价：20000—25000元/㎡； 核心优势：后现代主义设计风格，皇家品 质享受；6度抗震；独揽2250万方太湖全 景观；顶级会所（健身、休闲、游泳）、 国际商务、酒店服务等。;;;;4、差异化太湖系价值：;;6、精装大平层目标客户预判;7、12大核心价值总调性：;8、客户特征 用现代化方式管理企业，有很强的掌控欲， 把握企业的发展方向，有睿智的眼光， 做事大开大合，不拘细节，有广阔的胸襟， 对生活讲究时尚、品位、格调。;;10、客户调性、定位;;360°太湖之巅 科技奢装殿堂墅;主形象;大家族,大人物,皆为典范;;财富圈,名利圈,风云际会;;掌舵者,决策者,始终巅峰;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;千万级顶级豪宅的差异化营销;;对于这样一个顶尖豪宅，我们对于目标客群的影响是有限的。 在无法直接找到目标客群时，需要转变思路，曲线救国。 key man本身就是顶尖圈层的一员，或者有间接关系。 主流社交圈：长三角企业家圈层。;Key man圈层营销（点+线）;圈层策略执行——活动为主线;;;;目的：前期蓄客 地点：绿地中心展示馆 方式：现场派对;;;客群范围;机场;LOFT产品，如何完成转型突破销售困局？;;;营销突围：LOFT转型之战 纯办公产品去化难是统一现象，无论是散售还是整售， LOFT存在的问题不是价格，而是产品找不到目标客群的问题。;苏州全市;;LOFT小户型目标客户预判;;【LOFT价值体系梳理】;【LOFT核心价值提炼，多功能定位适合概念转型】;苏州湾CBD，稀缺摩天MINI墅;;;;;;视觉突围：给M