旧城改造项目要点.pdfVIP

WORD 格式 可编辑 旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1. 拆迁成本： 拆迁中所有的费用， 是开发成本的一部分， 包括拆除费、 安置费、 搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算 到还建面积的平米单位。 2. 定向摘牌： 拆迁业主和政府协商， 设立土地出让条件， 保证出让的净地可以 自己拿到。 3. 拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建 比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 1 日 0.8, 还有拆一赔一。 4. 丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、 违建面积、 附属物等做 详细的登记，明确房屋产权归属 ( 集体、个人、国家 ) （有时需补 办土地用地手续，房屋产权证等 ) ，经过业生、开发商、 政府部门 的三方确认，备案， 作为拆迁赔偿依据。 5. 村民股份公司： 村民的基层管理组织， 相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面， 熟悉村民心理， 在村民中有一定的威望， 在村民的联系、 召集、组织、 确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾 专业技术 知识共享 WORD 格式 可编辑 二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、 货币补偿、 实物为主 货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1. 实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积， 按照计算标准进行 补偿。 2. 货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款， 按照现有 房屋建筑面积进行货币补偿。 3. 实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主， 再辅以相应的货币 补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4. 货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款， 对于 拆迁居民的回购商品房采取优惠措施， 在一定的面积下按照当地单位 建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1. 完全市场化拆赔式 : 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的， 完全 根据村民意愿。 2. 有条件市场化拆赔 : 采取不界定建房时间的方式， 由政府控制综合拆赔比直接对现有 专业技术 知识共享 WORD 格式 可编辑 私房按市场方式拆赔。 3. 准政策方案一 : 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿， 但建房时间 界定仍由规划国土部门界定。 4. 准政策方案二 : 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿， 但建房时间 界定由集体股份公司。 5. 完全政策拆赔 : 若政府能够保证落实“有效界定建房时间” ( 即界定合法违法的 标准 ) 和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政 策要求完全实施。 ( 政府强势， | 西部