机械车位作为设备还是不动产法律见解-可参考阅读.docVIP

. Word 文档 购买了机械车库后，还要面临一道槛，那就是该机械车库的特殊属性使其身份模糊，我国现有法律法规尚未对此有明确规定，机械车库的价格监管、销售和租赁规范，目前都存有一定争议，更无法办理产权或过户手续。　　机械车库设备包括了机械式停车设备、停车管理收费系统、停车导航系统、出入口控制设备、读卡机、停车管制工具等部分，实际上是一个复杂的机械系统。对于这样的大型设备，具体到每一个停车库，到底算动产，还是算不动产？未明确、肯定。 据相关资料介绍，机械及机械车库的运作和建造原理本身也存在许多差异，日本等国以升降横移式为主，欧洲的德国和意大利多为巷道堆垛式。如何给机械车库一个法律上的名分,令立法人士颇费思量。 住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》和即将施行的《房屋登记办法》中，机械车库没有纳入不动产产权登记的范围。机械车库不能像房屋一样取得产权证，从而无法办理产权登记和交易过户手续。 立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛盾和物业矛盾的影响下，更有一些业主进一步质疑开发商能否处分和买卖机械车库，并让机械车库的买卖充满了火药味 立体车库定性之争：建筑、设备还是构筑物？ 2017-11-30 08:46 作者：凌学东，北京市住房和城乡建设委员会高级经济师，法学博士 一、立体车库法律属性 充分利用垂直空间的立体车库已在众多城市应用，在一定程度上缓解了用地紧张和停车难。然而，当投资人意图对立体车库融资时，是以设备还是以建筑物、构筑物进行抵押呢？单独建设的立体车库绝大部分被出租使用，此类债权是基于设备动产权利还是建筑物不动产权利？立体车库占地被征收时，补偿是按建筑物还是按设备拆除？消费者购买立体停车位，其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权？在商品房买卖、物业管理纠纷下，有业主质疑，开发企业是否有权出售立体停车位呢？立体车库的定性模糊，引发了立体停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题，并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。 二、现行规范将立体车库定性为特种设备 立体车库中的机械车位未被纳入《房屋登记办法》中的房屋或特定空间登记范围，在不动产统一登记中也未作明确，这意味着它不能像房屋一样取得不动产权属登记凭证，从而无法办理交易过户等手续。根据国家标准《起重机械分类》（GB/T20776-2006）、《机械式停车设备分类》（GB/T 26559-2011）、《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），机械车位被划归起重机械，如同电梯一样，作为特种设备由具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审，接受质量技术监督部门的监督检查和安全监察等管理。 南京市鼓楼区法院判决明确，层数大于或者等于二层的机械式停车设备属于特种设备。特种设备安装后，经检测机构验收合格，质量技术监督部门发放特种设备使用登记证书，方可投入使用。机械设备应由专业人员看护及操作，并定期进行维护保养。《特种设备安全监察条例》对起重机械的设计、制造、安装、改造、维修等作了规定，但未规制其产权。 三、地方实践对立体车库已然破冰 成都、南昌、上海、南京、常州等地的相关规范和司法判决仍将立体车库有条件地认定为建筑物而非设备。成都市自2014年9月起对机械式车库所有权进行初始登记，并可按基本单元办理转让、抵押、预告、更正、注销等不动产登记事项。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空间建筑物登记暂行办法》将按规划建设的地下车位作为建筑物进行所有权登记。 上海市有判决确认地下机械车库的车位使用权出售行为，认可由业主购置机械停车库车位所有权或使用权〔参见（2014）黄浦民四（民）初字第1593号《民事判决书》〕。该市静安区法院确认业主作为地下机械停车位的“产权人”，每月支付的100-120元全部由物业公司用于地下机械车库的日常养护和运行开支〔参见（2014）静民三（民）初字第185号《民事判决书》〕。不仅如此，法院还委托房地产评估公司对机械车位的房地产价值进行评估，如常州市钟楼区某车位使用权价值被评估为十万元〔参见（2013）钟少民初字第0383号《民事判决书》〕。人防地下室建造双层机械车库时，规划部门审批其总建筑面积、建筑结构，办理《建设工程规划许可证》〔参见（2015）蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。消费者购买与住宅小区配套的机械车位时，购房合同与机械车位买卖合同一并签订，俨然将两者等量齐观。 四、建筑物、构筑物、设备的辨析尺度 一方面是现实对立体车库的迫切需求，另一方面是立体车库法律属性不清。为解决这一矛盾，必须先行识别立体车库作为建筑物、构筑物还是单纯机械设备的身份。 （一）建筑物、构筑物属于不动产，设备依其与不动产的固定关系而定 我国