商铺定价原则与 一般方式.docxVIP

商铺定价原则及一般方式 1、通过两个方面来定价： 1）、投资回报的反推，基本以 10 年为回报周期 2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层 =1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。 遵循楼上的方法 , 抓出均价 . 金角银边 , 角间和边间的单价要高些 . 面积小的单价要高些 , 进深浅 , 门面大的单价要高些 . 层高比较高的单价要高些 , 楼层越高 , 单价越低 , 具体高低差别的幅度 , 就真的要看具体的店面了 . 和位置 / 地形 / 项目经营主题 / 当地购买习 惯 都有关系 商铺定价的几个参考 : 参考配套社区住宅价格 : 作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅 , 且商铺为住宅社区配套 , 则价格基本控制在二层以上住宅均价的 1.5----2.5 倍; 依据租金制定价格 : 根据当地同类型商铺的整体租金水平 , 按租金回报率在 10%-----20% 的情况 , 反算商铺的均价 ; 根据商铺定位用途 : 根据商铺计划的用途 , 根据当地不同商业类别( 餐饮 , 娱乐 , 超市等 ) 在城市中的相对经营状况 , 制定不同的价 . 商铺定价的一些参考原则 : 一层 , 二层的层差范围在 25%-----40% 临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 商铺门面处于交通动线中的关键位置 , 随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 价格同商铺面积成反比 执行建议 : 一拖二式的销售 带租约式的销售 返租销售 统一售后商业物业管理 , 统一招商 作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按 10-15 年的 租金收益来定售价，比如是 15 年能租到 40 万，那就定 40 万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参 数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项 目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。 3、产品本身价值法 产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。 4、竞争分析法 竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。 5、区域价格走势法 区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。 以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。 尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。 大致价格分析的结构可分为： 商铺投资界的定价原则 在商铺投资界有个基本的定价原则， 一般街铺的合理价格是同地段住宅的 2-3 倍。按这样的定价，南龙·山水人家商铺的均价至少可以定在 4000-5000 元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳， 南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。 横向比较法（与周边比较相似的项目比较） 纵向比较法（区域市场价格的走势） 综合法