重庆中海投资黎香湖项目整体定位.pptxVIP

项目组工作的阶段划分;;报告结构思路;PART1 项目价值盘点;;价值点一：位于重庆1小时旅游圈，东南???黄金旅游带上，开发旅游地产的基础条件具备;;重庆黄金旅游带概述： 重庆黄金旅游带沿重庆1小时经济圈分布，车程范围在1-1.5小时，主要旅游区域有仙女山区域、金佛山区域、黑山谷区域、四面山区域； 重庆黄金旅游带交通等市政配套成熟，渝湘高速贯穿仙女山区域、金佛山区域。 重庆黄金旅游带旅游产值占重庆旅游的一半以上，是继长江三峡之后的又一重庆旅游名片。;一小时旅游圈内以仙女山区域为代表，整体旅游市场处于发展起步阶段。旅游项目主要依托风景区、温泉等自然资源规划建设，以满足旅游观光、休闲避暑等基本旅游度假需求为主。;仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势，奠定东南部旅游规模化发展的基础;关键点二：西部最大的国家级现代农业示范区，旅游观光产业，区域强势发展;西部最大的国家级现代农业示范区，以政府为发展主导，超大规模支撑其发挥最佳经济效益，实现最大辐射力;政府主导下进行整体区域布局规划及产业规划，呈现出较为合理的发展格局;生态农业园区主导产业主要以特色种养、旅游观光、休闲度假三大产业为主，规划有11类产业分支，园区发展呈现丰富、复合特征;园区招商优惠力度较大，覆盖各产业面，助推园区招商速度及建设进度;生态农业园加工企业;至2015年基本形成“四纵三横一环”的交通布局;关键点三：中海、澳美、基业三大规模型项目共同托市，加速区域观光度假聚集效应形成;生态农业园区分为南部生态休闲区、中部综合服务区以及项目所在的北部休闲度假区，差异化板块定位，各引入一个大型开发企业进行标杆性打造;;;总占地面积;黎香湖，是重庆一小时经济圈内尚未开发的海拔最高、温度最低、植被最好、水质最清、体量最大的高山人工湖泊，可供开发的半岛38个，湖心岛1个，3万米湖岸线，湖面海拔在760-800米之间，夏季平均温度比重庆主城低4～5度。;PART2 现实条件梳理;困境一：南区80%产品定位已基本确定 问题：在项目没有清晰的整体定位前提下，南区已有80%的产品完成了产品定位，并逐步进入施工图阶段，如何实现整体定位与现有定位的融合，寻求有效发展策略，以实现风险的规避及整体利润最大化？;困境二：首期计划推出顶级产品 问题：在项目内外部配套尚未完备的前提下，何种产品才能实现稳健的资金回笼？ 顶级产品推出需具备什么样的基本条件？客户是谁？他们的价值敏感点是什么？;年份;;困境三：启动驱动力及持续驱动力的选择 问题：在南区产品及销售目标既定的前提下，何种驱动力才能与之相匹配？同时在科学成本控制下快速实现？对项目整体持续驱动力的寻求？;企业发展目标;;PART3 开发模式研判;旅游产业带动地产模式 投入庞大的旅游成本，旅游作为产业独立运营缓慢回收成本，核心靠地产赢利，旅游与地产独立运营；;借镜;参考性案例 东部华侨城 成都国色天乡 托乐嘉 广佛南国桃园 假日半岛 无锡圣芭芭拉 万科十七英里 发现之旅 聚龙小镇 金海湾 ……;东部华侨城是深圳最著名的生态娱乐度假区，投资97亿，集生态旅游、娱乐休闲于一体，旅游产业链形成;通过大投入旅游带旺区域，而实际赢利依然靠住宅，08年地产回款20亿，旅游尚处于亏损状态;旅游和地产同时拿地，先推出旅游项目为地产搭建价值平台；后通过地产回现促进旅游滚动开发;功能;;惠州金海湾旅游项目与地产配套结合设置，高档旅游配套提升项目档次，旅游为地产服务，地产为盈利主体;广州假日半岛旅游项目营造社区环境，先天资源与再造休闲配套有机结合，最大限度提升住宅的价值;万科十七英里依托地势和环境打造具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住社区;厦门发现之旅厦门郊区以住宅为主的休闲大盘，低价入市，抢占市场空白，逐渐由第二居所向第一居所转变;三种模式中，单一地产模式需要强势资源，本项目资源不够稀缺，采用单一地产模式风险大，不建议采用;旅游产业带动地产模式投入大，对运营能力要求高，且该模式的旅游产业多处于亏损状态，风险大，不是最适合的模式;世联基于对项目客观条件及中海企业目标判断：旅游配套带动地产最吻合本项目，且可实现度高;;机会挖掘;旅游市场机会;旅游市场机会;旅游市场机会;;据统计，２０１１年“十一”长假期间，“北京最美乡村”吸引了４７．６万游客，占郊区接待游客总数的１５％，同比增长１１．６％；总收入达３３７７万元。 “北京最美乡村”旅游日趋红火，不仅全面展示了新农村建设的成果，更有力地说明了农业观光旅游逐渐成熟。;;大观园郊游情况;园区从2011年5月第一次面向大众，2012年上半年累计游客量6-7万人次。 2016年-2020年预计园区游客达到300万人次，未来大观园将大量的举办活动，召集人气，扩大区域的知名度;旅游市场机会;第一阶段;旅游市场机会;旅游市