肇庆市臻汇园整合推广方案.pptxVIP

目录 肇庆市场概况 竞争对比 市场启示 市场策略 广告策略 推广策略【肇庆市场概况】肇庆概况 行政与人口：人口394万多人 经济状况：05年生产总值达216.70亿元（头三季），园区经济快速发展。 商业与人流：商业中心天宁北路、建设三路，饮食江滨路、西江路。 未来城区发展：城东新区房地产概况 工业发展带动房地产需求； 楼盘素质提升，价格逐步走高； 高素质楼盘逐渐成为本地买家追棒对象； 由04年始，房地产销售势头不断飚升； 星湖大道沿线较集中，大盘正向城东发展。置业需求概况购买动机与关注因素： 地段、楼层、价格、户型、 配套、装修、付款、广告需求与信息来源等。 传播渠道概况肇庆传播渠道相对狭窄，但主要地段较密集： 房地产广告较少。 天宁北路、建设三路等商业地段，其他行业户外广告密集。 报纸种类不多且销售量一般。 影视广告少。 公交班次少，车身广告不多。 电台收听以肇庆电台FM92.9、FM90.9为主 。【竞争对比】主要竞争对手星湖湾地理位置：星湖大道，青莲村北侧环境设备配套：城区中心、毗邻七星岩风景区、交通便利、市政设施完备物业管理情况：封闭式物业管理建筑面积：80000㎡用地面积：42321㎡销售均价：4800元/㎡左右依傍星湖湖畔，自然环境为现时该区最佳，推广中亦以此为最大卖点沿岸1.8公里木盏道，拥有两个功能岛屿（运动、景观）建筑风格：坡屋顶中式建筑外立面大部分户型不够方正，设计不合理现时临湖单位已认购超过70%（不排除是销控的关系）主要竞争对手项目点评：本案主要竞争对手，优美的自然环境是其最大优势，建筑风格为浓厚的岭南坡屋顶风格，与本案较为相近。但户型设计的不合理是其一大败笔。本案在针对性竞争中，可以此为切入点展开。主要竞争对手湖景园建筑面积：87399㎡ 用地面积：28466㎡ 共25座建筑位于星湖旁，中、高层住户可获较佳湖景园林风格：亚热带主题园林建筑风格简约、时尚优惠政策：成功认购除享有额外95折优惠，同时还享有即认购即增值5000元房款优惠主要竞争对手项目点评：该项目同样以湖景为其一大卖点，但同样的卖点，则略逊于星湖湾。规划属于中小型规模的楼盘，此点与本案存在很大差距。主要竞争对手星湖奥园　项目地址：肇庆西江路东　用地面积：63815㎡建筑面积：210000㎡栋数：20栋区内设四星级酒店 一期单位基本售罄项目理念：提倡建设奥林匹克精神文化的运动社区、绿色节能社区和高智能数字化社区。政府支持：政府计划斥资2000万元对波海湖沿湖两公里湖堤进行改造并兴建亲水堤岸栈道 所获奖项：2005年11月房展会“最收市民欢迎第一名”楼盘 同年12月“泛著区域房地产业品牌企业”称号主要竞争对手项目点评：该项目地处波海湖西岸，北倚蕉园岗，东邻七星岩,湖、山优势突出；项目规模不算大，但定位较为高端，只有1600个单位，在市区中，容易被消化；临湖的10个单位以7000元/㎡的定价，引起多方关注。该项目同样为本项目最重要对手之一。本案项目数据【市场启示】项目概况优势： 发展商实力雄厚，高起点规划、大手笔规划，产品精益求精； 大型高素质楼盘，占有相当的市场份额，市场关注度高； 地处城东新区，属东扩南连辐射区，也是未来城市发展方向，升值潜力大； 立面现代感强，规划合理，楼距宽阔，处处有景； 园林、户型、规划等均领先于本地楼市； 小区配套设施齐全；项目概况劣势： 现时项目所处的区域仍为郊区状态，城市氛围较弱； 交通配套暂时有一定问题； 周边市政、生活配套仍不完善； 目前存在的治安隐患较多。市场启示城区仍是多数消费者置业首选，对目前位于近郊本项目有一定压力：周边没有可借势的项目或建设，市政、生活配套暂未能跟上需求。不利因素城东新区概念虽已提出，但雏形尚不成熟，主观性的引导极为重要。有利因素相对于其他楼盘，本区位未来发展趋势和生活模式更让人期待。市场启示与奥园进行面对面的品牌竞争 ：强势品牌带动的规模化生产和规模化营销。不利因素与本地发展商合作，了解本地买家需求。先与本项目推出，分流了一定数量的客源。品牌老化、工厂化生产。有利因素手法与广告表现上比较单一，缺乏与客户产生有效的沟通。市场启示传播渠道窄而少，对推广到达率与宣传范围有一定的影响：当地电视、报纸与文化产业相对缺乏 ，传播工具当属户外广告与口啤传播， 不利因素对于初开发的大盘需要利用的系统性、分阶段的整合推广极为不利。城市的人口集中性与本项目的目标群较单一性，能让我们按要求达到我们的目的。有利因素【市场策略】推广思路 借助东扩南连规划，针对星湖大道版块，打造上筑生活区（高尚住宅版块），引导新消 费观念； 依托强势产品，通过推广突出园林、户型、配套与服务，将其提升为目标群向往的一种 “上筑生活”方式，建立大盘品牌，迅速抢占市场份额。推广核心 重点炒作项目的区域发展展望，提升至社会的舆论