碧桂园房地产项目管理手册意见稿(55)页.pdf

碧桂园项目管理手册 （意见稿） 目 录 第一篇：项目开发过程中主要思路 ,,,,,,,,,, 2 第二篇：房地产项目开发流程 ,,,,,,,,,,,,,,, 32 第三篇：项目开发设计流程 ,,,,,,,,,,,,,,,, 10 第四篇：项目开发过程中水电工作要点 ,,,,,,,,,,, 7 第五篇：关于售楼部与区域项目管理部沟通的操作指引 ,,,, 12 第六篇：项目部与物业管理公司在项目开发中的工作配合 ,,, 18 第七篇：项目管理施工阶段工作流程 ,,,,,,,,,,,, 24 第一篇：项目开发过程中主要思路 集团 公司在各个项目设立了项目管理部，实行项目管理制，因 此项目管理的概念应从以前依赖集团公司的被动式的管理转变为主 动管理，除了要继承公司以往的快速、团队协作的精神外还要在思 路和认识上适应公司的发展。 目前集团公司已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日 子里公司将迎来一个高速发展期，公司需要大量的人才，尤其是优 秀的项目 总经理，一个优秀的项目 总 经理应该是能领导项目开发团 队进行项目的全程管理和控制，从取得土地——前期准备——施工 阶段——售楼——收楼到下一期的开发等。 在这个过程里面包括了对外大量的协调工作，如：项目报建、 收地工作、对外的水电工程、外包工程的谈判等；此外，还包括了 对内的协调工作，主要是如下几个方面： 1、项目管理 部与集团总部 的上下级关系，集团总部下达任务表，如取得施工许可证的时间、 开工时间、售楼和收楼计划等； 2 、在项目的开发过程中紧密与设计 单位、施工单位、售楼部、屋村管理处等部门的沟通协调； 3、项目 管理 部的内部管理，也就是根据集团公司给出的时间表和各方面的 进度做出工作计划， 如报建的进度和施工进度以及交地的时间表等， 在这个过程里面牵涉到方方面面的问题，许多的事情都是可变的， 而这些因素如果没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发 的阻力，因此需要有计划地进行多方面的协调和沟通，以项目 管理 部为主的主动管理尤为重要。 一、项目开发的前期准备 从取得土地开始，项目就要开始做前期的准备，主要包括报建 时间、收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及相 关的立项、环评等涉及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这 些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安 排时间和跟进进度是十分重要的，特别是新的项目；收地的情况视 项目的情况有异， 但一般都是非常复杂的， 因为有许多不利的因素， 如：政府的征地补偿工作的进度、拆迁问题、地块的历史问题、政 府的 协助 工作力度等。在这个过程里面需要注意以下几个方面， 1、 拆迁问题：如果在取得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要了 解这些拆迁范围内是否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政 府在出让土地时是否已经将所有用地收归国有后再出让，如果这部 分是属于城市拆迁，国土局一般不能处理，而且拆迁的时间将是漫 长的； 2 、征地款的落实问题：这个问题涉及到农民的切身利益，如 果政府不能很好的处理，没有落实到农民手中，那将成为收地时的