房地产市场宏观调控.pptxVIP

一、房地产价格构成分析房地产价格构成建设成本土地取得成本 开发建设成本 银行利息 销售税费利润主要由供求关系和房地产市场结构决定地价上涨土地成本增加建设成本增加建材价格上涨建安成本增加利率提高投资利息增加房价快速上涨真实需求巨大总需求，房地产供不应求虚假需求开发利润增加房地产市场高垄断性开发商操纵房价二、房价上涨原因分析房价的不合理上涨的三个点： 从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业三、三种房地产市场宏观调控政策比较1、土地政策 土地供应量 土地供应结构 a:别墅 b:普通商品房 c:保障性住房： 限价房 经济适用房 廉租房 2、货币政策 货币政策 :货币供应量 紧缩货币政策 当前紧缩性货币政策评析3、财政政策：开征物业税四、房地产宏观调控的根本出路 （1） 物业税的内涵 （2）计税依据 （3）开征对象： 城市住宅 城市已出让土地 农村住宅 (4) 税率结构（4）税收归属：地方财政（5）土地出让金分成问题政策顾虑：美国次贷危机的启示一、美国次贷危机概况（一）美国住房抵押贷款市场（二）住房抵押贷款证券化 由于多数贷款的期限较长，一般为房地产金融机构要经过很长时间才能收回资金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经营效果。因此，20世纪70年代发展起来的住房抵押贷款证券化应运而生（二）住房抵押贷款证券化 由于多数贷款的期限较长，一般为房地产金融机构