房地产企业收入确认原则一.docxVIP

于此时的管理权和控制权还掌握在开发 于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能 故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条 点。很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月 还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成 房地产企业收入确认原则 一、基本原则 从谨慎性原则出发，房地产企业的收 入确认一般应满足如下几个条件： 1. 2. 3. 4. 房屋竣工并验收合格（说明商 品是合格的）； 完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 签订售房合同 及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 房屋办理 了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管 理权和控制权均全部转 移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间 一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时 间多 为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款， 待交房日确认销售收入实现后再结转 计入“主营业务收入”。 二、特殊问题 1. 风险和报酬尚未转移 在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方， 通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的 情况：①卖方根 据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企 业应在所实施的重大行动 完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程 度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得 投资报酬的 协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2. 签订预售合同或正式 合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定， 商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即 使货款已全部收妥，由 准确计量，故不能 确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立， 但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险 和报酬仍未转移 给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开 发产品竣工验收前后均可 能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等 问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至 退货风险， 件下，方可按照建造合同收入 确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发 业务的收入。 3. 开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确 认 这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算 金额确定以后，与收入相关的成本才能 最准确地计量，不少注册会计师此种观 甚 至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影 响当期经营成果的正确反映。如果开发产品 已经竣工验收，即使竣工决算金额 本的配 比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完 成而不予确认销售。 4. 是否一定要在法定产权转移时才可确认收入 会计理论 界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的 主要风险和报酬已转移，企 业才可确认销售收入实现。房地产企业则更倾向于 认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和 业务程序 已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证 认收入的必要条 认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理 及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非 件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确 以及施工许可证等多种证照，开 始销售前还需领取销售许可证。因此，程序上 的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格， 房屋 已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下， 商品房所有权上的主要风险和报酬实 际上已转移给买方，产权是否过户并非确 开发企业所能完全控制。开发企业所能做 的只是完整地提供需要的各类办证文 定性。 因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。 年报审计中关注实收资本的相关案例分 析 2007-2-7 17:17　李晓慧　【 大 中 小】【 打 印】【 我 要 纠 错】 　　按照相关法律规定，会计报表中的实收资本应当与公司合同或章程规定的 注册资本一致，且在依法验资和注册登记的约束下形成，实收资本属于会计报 表中“不期望出现误差”的科目。但在年报 审 计实务中， 注 册 会 计 师却发现实收 资本常常出现误差，本文通过以下案例分析，提醒注册会计师关注年报审计中 实收资本审计的风险。 　　[案例 1]晋美会计师事务所的注册会计师李浩审计华兴公司 2005